第13章财务管理手册.doc

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第十三章 财务管理手册
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受当地税务、银行、工商等部门的监督。
“会计事务所”对企业会计账目的审查。
二、财务权限与职责
,制定各项经济指标,并报总物业经理审批。
,检查各项制度执行情况。
,制定各部门的流动资金额,超出额度的财务部有权拒付。
,且经财务部经理审核无误报总物业经理审批后方可报销。
。
,及时足额收取管理费及其他费用,按发展商的要求必要时协助发展商向客户收取其他费用。
,防止固定资产流失。
,保证会计资料的完整。
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,编制好各种财务报表,做好财务工作。
,强行核销不合理开支,打击报复财务人员的行为,财务部经理有权向总物业经理及上级部门报告申述。
三、财务管理
,结合有关规定,认真进行财务处理与会计核算,及时编报各类财务报表,做到认真、及时、准确、完整地反映管理公司的财务状况和经营成果。
,业务招待费的提取按国家规定,可以在业务收入限额内据实列入管理费用,并按如下标准提取:全年业务收入额在人民币1500万元以下的,不超过年业务收入额的千分之五;全年业务收入在人民币1500~5000万元的部分,不得超过业务收入的千分之三。
,建立健全现金及各种存款的管理,做到日清月结,账账相符,及时清理未达账项,每周编报一次资金日报表,以便管理公司及时掌握资金使用情况,合理使用资金。
,杜绝假发票,空白条,杜绝不合理、不合法的费用支出。
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,数额在一万元以下的,可一次进入当期费用,超过一万元的可采用分期摊销的办法,分期进入费用。低值易耗品的摊销方法采用“五五摊销法”。
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电子文档:CWGL002
会计核算依据
物业管理公司的财务管理部门,在对其下属的物业管理处进行会计核算前,必须先行对国家及地方与物业管理相关的法规和税规有清楚地了解,此外,还应对与本公司、本物业相关下列文件的相关规定予以关注。
一、业主公约
业主公约是各业主与发展商在买卖楼宇后所签署的合约。公约对发展商、全体业主、用户及管理者均有约束力,并明确各自的权利、义务及责任。
公约内包括了很多有关财务处理、费用计算等数据。财务管理部人员须详细了解该项资料及规定,并作为会计核算的依据。
现列举其中较重要的条款如下:

一份内容完善的公约应就本物业管理发生盈余或亏损情况时的处理或解决办法予以明确规定。通常
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,本着“用者自付”的原则,本物业的盈余由该物业的全体用户共同享有,本物业的亏损由该物业的全体用户共同分担。当然也可以是其它的处理方式,如:在业主委员会成立之前的前期物业管理期间,小用户以按约定缴纳综合物业管理费用为限,收入不足以应付经常性支出时,由开发商承担补贴责任。但关键是必须有明确的约定。

要求物业管理公司定期公布所管物业的收支情况,是我国物业管理行业法规中明文规定的。在与有关法规保持一致的前提下,公约中通常会对公布的具体时间、方式和要求做出规定。

公约通常列明是否需要为本物业各部分(如:停车场、办公楼、住宅楼等)的收支独立核算。

通常未出售的单位享有一定的管理费减免优惠。
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通常可以是实际收楼日,或交付使用通知书发出日期加若干天为起计日,或者以前述两者较早者为起计日,也可以是开发商与业户在售楼时做出的其它约定。

公约通常会规定业户必须在每月某日前缴付管理费,逾期未付者,则管理公司有权按规定利率计收滞纳金。
二、管理合约
管理合约是开发商或业主委员会与物业管理公司签署的合约,其主要作用是明确委托方和受托方的权利和义务。主要应包含以下内容:
,及管理公司报酬的计收标准及方法等。
,并享有公约规定的管理人所享有的权利、义务及责任,根据管理公约对本物业进行管理。
,除首年预算外,通常由财务管理部牵头为每一新的财政年度制定财政预算,并在该年度的实际运作中对各项开支实施预算控制。
,财务移交方面的要求。
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