招商推介会方案.doc

宁盛置业名都商铺营销策略及招商推介会方案
(草案)
前言
为使整个项目更顺利地得到推广,使招商、销售效益均达到最大化,同时更好地协
调策划人员与销售队伍的配合默契性,保证各项工作不因双方沟通不足而造成停滞,根据市
场调查情况及项目特点制定本营销企划方案。
第一部分营销推广策略
招商先行,销售随后推出
对于一般房产来说,项目建成后,售楼资金及时回笼及资金开发的最大化是营销工作最重要的任务,也是每个开发商最期待的事,相对较高价的商铺销售一度成为开发商热推的利润增长点之一。
随着商业楼盘开发的增加,裙楼商铺越来越多,每个城市的商铺开发都有过剩现象。商铺在尚未形成商业气候,也无整体规划的情况下直接卖给个体投资者,招商压力全部转借到了个体业主身上,虽然产权独立、经营自由、可以套现,但由于没有效的规划及商业氛围酝酿,除了个别地理位置极佳、价格相对合理的铺位能顺利出租外,大部分商铺都存在招租困难的现象,套现也只能是一个停留在纸面上的美丽词汇。这不但影响投资者的投资积极性,同时由于空铺率高,也影响整体物业的升值以及下一个项目的销售。
在对A城进行市场调查时发现,很多近一两年内开发的楼盘商铺空铺率平均高达80%以上,由老城区商业中心改造起来的上林坊商业区虽然规划较好,但空铺现象也较严重。这侧面也表明了一个事实:A城的商铺开发过剩、空铺率高已是不争的事实;同时调查发现A城商铺经营业态单一、经营重复的现象较为严重(详见附表一《A城各商圈业态统计表》),服装经营、休闲娱乐、传统餐饮等较发达,但具有一定品位的文化消费、特色饮食比较缺乏,高档精品、国际连琐卖场尚未入驻,主题商店、专业市场不成气候……。
这种种情况给我们的商铺营销提出了挑战,但也启发了市场空白点。经过论证,我们认为实行“先行招商、销售随后推出”的营销策略是目前在A城比较可行的方法,招商启动可以预热市场、消除投资者的后顾之忧,对销售能起促进作用。这也是深圳广州等大中城市较流行的“统一招商、统一管理、再逐步销售”的营销模式,有一定发展眼光且较有实力的开发商均采用这种办法——放水养鱼。
二、中价抢市,力招主力店
1、定价:无论是销售还是招租,在商铺推出的初期采用中价入市的方式较合理,能尽快吸引人气。周边区域,如XX、XX坊、XX街等已经相对成熟的商区,(以一楼为例)较好位置临街铺位的价格每平米在30000-43000元/平米之间,租金折算到在110-190元/平米/月之间;而在同样区域稍差一点的店铺售价只有20000-29000元/平米之间,租金约70-100元/平米/月左右
(详见附表二《A城各类商铺售价及租金比较表》)。从商圈划分看,名都虽然同样在市级核心商圈范围内,受街对面及右侧空铺影响,商业气氛不旺,近期内暂不明朗,所以定价不能过高;但整体地理位置较好,硬件设施及本身挑高等条件都较有竞争力,属未来成长性较好的商铺,所以把名都划在A1类商铺的定位上,初步建议价格如下:
一层(元/m2)
二层(元/m2)
售价
租金/月
售价
租金/月
39000-40800
130-150
5800-6280
30-45
注:以上租金仅指第一年租金,第二年、第三年应逐渐递增。
第二部分招商
在之前的市场调查分析中对名都商铺的定位原因已进行过说明,故在此不再一一赘述。简单地讲,名都就是繁华都市中具有现代气息、有一定品位档次且比较休闲的时尚街区。我们的招商对象是那些符合定位,在A城相对空白或市场空间较大的商家:
1、招商范围:
连锁特色餐饮
银行营业厅(自助银行)
连锁咖啡店(星巴克、雨花、名典等)
高档面包房
茶艺馆
美容美发
婚纱摄影店
专业主题商场(水果超市、精品家纺)
24小时便利店
音响制品店,等等
精品女人街(女性用品店、国际一线女性包、鞋、服装、美容护肤品等)
2、商城命名
为统一宣传,体现统一管理的专业性,根据以上定位,我们为商铺进行取名,如下两种类型的名称供开发商参考:
名都商城——这个名字比较传统,大众化,但不会受招商限制,通用性强;
名都风情街——这个名字较浪漫,有时尚气息,但若招商对象不合适,会有一定局限性。
在能够把好招商关的情况下,建议采用第二个名称较有个性,体现品位。
3、招商进程及付款方式:
招商主要以吸引符合上述定位的商家入驻为主,尤其要以较强的措施吸引国际至少国内知名的主力店入驻,带旺整体商城,所以招商时灵活多样。整体招商周期预定4个月,其中3个月招商,1个月装修管理。
招商资料设计、价格表、预定书、租赁协议等各种材料到位(X月X日前完成);
招商人员培训、人员服装制作到位(X月X日前完成);
招商处硬件装修、设备设施到位(接待处、洽谈处、墙面布置、内外标牌等X月X日前到位)