金桥中一街坊项目营销推广策划.doc

金桥中一街坊项目营销推广策划书
委托单位:金桥出口加工区房地产开发有限公司
报告单位:上海天启企业策划有限公司
报告日期:二00一年六月
上海天启企业策划有限公司
地址:上海市徐虹北路31号
电话:021-64477442 传真:021-64473940
目录

第一部分:市场篇………………………………………………………………………………………………………………第 4页


第二部分:产品篇…………………………………………………………………………………………………………….第20页

SWOT分析

第三部分:营销战略篇……………………………………………………………………………………………………….第31页



第四部分:推广策略篇………………………………………………………………………………………………………第45页
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第五部分:销售篇……………………………………………………………………………………………………………第59页






第一部分:市场篇
市场篇˙背景分析
金桥地区市场背景分析基本结论:
相关数据分析表明,目前金桥地区区域房产市场供需情况呈现“求大于供”的特点,大批外企白领需要购房,目前房产开发时机相当有利。
区域市场去年全年综合均价为2963元/平方米,区域房产均价短期内不会有太大波动,但总体呈上升态势;今年第一季度区域集中成交单价为2500-3500元/平方米,集中成交总价为30-40万元/套。
多层物业为区域市场的绝对主力,其它物业形态比例在今后将有所上扬。
2001年第一季度,受去年新预售标准出台政策的强烈影响,金桥地区新登记预售项目仅1个,低于浦东其它区域。
供需情况分析:求大于供
,,两者之比为1:;
,,两者之比为1:
原因有三:
1、1998—2000大动迁,大量动迁居民向金桥地区转移。
2、上海浦东10年开发,一批外企白领逐渐成熟,逐步进入大购房高潮。
并且作为最大的人口导入区,外来人口还将不断涌入浦东。
附:金桥出口加工区基本情况
外企
228家
白领资料
人数

主要年龄段
25——35岁
年平均收入
(不同层次相差较大)
购房优惠政策
退税政策适用期可能有所延长。
各公司购房优惠政策差异较大。
上表说明:大批外企白领需要购房!
3、利好政策:为刺激居民的购房消费,政府出台了相关的退税等利好政策(1998—2003年)
市场份额
2000年金桥地区登记预售楼盘62个,,%。
2000年价格浮动分析
区域全年综合均价:2963元/平方米
由于区域楼盘数量众多,全年月度交易均价走势平稳,全年除了8月份受金泽苑低价位的大额交易量(24000多平方米)影响略微偏低为2769元/平方米外,其余各月均维持在3000元/平方米的均价。(具体见下表)
物业综合分析:
,,。
区域内登记预售的62个楼盘中,多层为50个,交易量占整个区域的65%;
小高层、高层为10个,交易量占区域总量28%;别墅为 2个,交易量占区域总量的7%。
结论:多层仍为该区的绝对主力,但其它物业形态比例在今后会有所上扬。
2000年11月-2001年1月预售面积及市场份额对比
时间段
预售面积(M2)
所占份额
2000年11月
75271
%
2000年12月
63165
%
2001年1月
35523
%
金桥区域商品房上市预售交易量远高于浦东新区其他区域。但一月份区域交易量大幅下跌,降至35523平方米,降幅高达44%,预计是受到了去年新预售许可标准出台政策的强烈影响。
2001年第一季度,金桥地区新登记预售项目仅1个,远低于浦东其它区域
(陆家嘴地区2个;浦东外环地区4个;中央公园地区7个;上南地区8个)。
金桥地区跨度较大,金桥东区和西区的物业价差悬殊明显,区域均价总体