新景祥冠城水岸风景 4-5月营销推广计划.ppt

冠城·水岸风景 4-5月营销推广计划
上海新景祥
2009-4
谨呈:冠城地产
命题——4-5月销售目标
审题——回顾3月营销推广
解题——重塑传播渠道
营销策略
营销战术
销售执行计划
目录
命题 4-5月销售目标
销售目标:
4月9363m2签售面积;5月6219m2签售面积。
速度目标:
4月份完成4#7#10#楼剩余货量最低50%的去化。
价格目标:
实现5月新开货源,均价提升100-200元/m2 。
4-5月销售目标
4月销售目标:83套
5月销售目标:59套
略高于现有成交去化比
需达成二房三房去化比:2:1
目标分解
4月:二房55套三房28套
5月:二房46套三房13套

现有二房三房去化比:3:1
现有货量去化
按照二房75%三房25%比例分配
目标与现实——直指三房去化核心问题
现有二房三房去化比:3:1
4月目标:9363m2
需达成二房三房去化比:2:1
二房:55套三房:28套
销售均价:4500元/m2
总价
客群
户型面积
三房三重困境
3月营销推广回顾
回顾之一:宏观市场困境重重,微观市场
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09年第一季度政策
楼市仍处于调整阶段
1月6日,住房和城乡建设部、国家发改委、财政部、中国人民银行等四部委负责人联合出席国新办召开的新闻发布会,同时对《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》进行详细解读。官方首次肯定开发商主动降价行为,并表示各地房价出现了一定的回落,但与社会预期还有差距,目前房价仍然高于居民支付能力。 131号文明确,房地产开发企业要根据市场变化和需求,主动采取措施,以合理的价格促进商品住房销售,
09年初官方表示房价仍偏高,肯定开发商降价
与08年下半年相比,09年上半年国内外向型经济特别是制造业受金融危机的影响将更明显体现。整个中国经济将面临比08年更严峻的考验。
宏观经济面不会好转,国内经济受金融危机影响将在09体现更加明显
裁员、失业、大学生就业困难等等社会问题将严重影响到社会消费信心和消费能力,特别是白领阶层购买力下降。同时,政府政策的出台和楼市的价格下跌将引起消费者进一步的观望情绪,09年上半年将处于观望态势中。
市场信心不足,受金融危机影响, 客户购买力下降,观望势态仍将持续