专卖店开店选址实务手册8.pdf

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第一章城市评估
1、城市基本状况数据采集
城市地理、人口状况
城市总人口(单位:万人),其中市区人口(单位:万人),人口结构、数量、比例,
分以下三段:16—24 岁,25—35 岁,36—60 岁。市区有多少户家庭,户均人数。适龄青
年去年结婚数量。城市从业人员数量,私营企业人员从业数量。总面积(单位:平方公
里),其中市区面积(单位:平方公里)市区人口密度(人/平方公里)。以上数据采集是
为了剥离出我们的消费主体,算出市区人口密度及我们的未来店面需要覆盖的面积。数
据来源是统计局、规划局、民政局(亲自去或上网查均可)。(填表格 6)
区县地理、人口状况
与以上城市指标等同。数据来源是统计局、规划局、民政局(亲自去或上网查均可)。
(填表格 6)
城市未来发展规划
确定市区扩容是以“摊大饼”形式还是以新建“卫星城”形式发展。扩容方案是否
实施,若实施已到何种程度。城市扩容速度快,对旧有销售格局的冲击就大,进军该市
场机会多同时难度相对低,成功的机会大。市区若以“摊大饼”形式扩容,环路成为店
址的首选。市区若以“卫星城”形式扩容,旧城与新城的连接干道成为店址的首选。数
据来源是规划局并实地验证(亲自去或上网查均可)。
公共交通情况
※市区公共汽车有多少条线路,它们总里程。近三年的载客数及未来几年的发展规
划。每条线路的票价及月票的价格。
※自行车的现有数量及前两年的数量※有轨交通是否有,若有,有几条线路票价及
月票价。※出租车拥有量及每公里价格。
※机动车状况,私车比例及近三年变化情况,小客车与货车比例。以上是为了解该
城市百姓的基本出行方式。数据来源是交通局、公安局、公汽公司、出租车管理局及统
计局(亲自去或上网查均可)。(填表格 7)
房地产状况
※商品房开工及在建项目数量,总建筑面积,房屋空置率,每个项目销售均价及规
模(建筑面积)。住宅项目的户型结构及比例。以上是为了计算该城市电器消费未来一年
的增长趋势,数据来源是规划局(亲自去或上网查均可)、各项目实地走访。(填表格 8)
各商圈房屋租金状况
首先把全市的商业街划分为四种类型,A 类主商圈最好,B 类次商圈,C 类有潜力,
D 类暂无价值。采集每一类的市场报价※大型底商※综合楼※商品市场※临街铺面房※写
字楼※住宅楼。以上是对该市租金整体状况进行摸底。数据来源是各中介公司及市场调
研。(填表格 9)
经济发展状况
※国内生产总值及近两年增长率※人均 GDP
※社会商品零售总额※家用电器零售总额
※户均家用电器消费额
※人均收入
※电器销售从业人员人均收入,主要岗位人均收入:店经理、部门经理、普通员工、
会计、出纳、收银员、防损员、物业水、暖、电工等。数据来源是市统计局及市场走访
调研。(填表格 10)
未来竞争对手状况
※市区家用电器零售商有多少家,每家营业额※市区有多少电器卖场,每个面积有
多少,※市区家用电器总经营面积, ※全市电器卖场每平米年平均营业额。※零售商电
器经营门类集中度调查,依我公司主要门类划分为:彩电、空调、冰洗、手机、音响、
电脑。专卖店数量调查。数据来源是国家信息中心、市统计局、各供货商、税务局及市
场走访调研。(填表格 11)
媒体情况
※平面媒体有多少家,每家发行量、发行对象、发行方式,每年广告分类收入,广
告报价
※广播媒体有几家,收听覆盖率对比,受欢迎栏目时段收听率对比,报价
※电视媒体收费报价
※平面广告公司报价采集※DM 广告发行报价采集※户外广告报价采集。(填表格 12)
办公用品及消耗品报价采集
各政府职能部门办公流程、各项优惠政策采集
2、评估报告的编写
体例
以说明文为主列举数据进行说明,并附以事例及现场图片
方法
根据各种相关数据进行论证。分析该城市的经济发展速度,城市规模,是否适合开
连锁店。分析进入该城市的投入产出比,需要开多少家店才能基本覆盖,第一年的营业额预
测及各项费用支出预算。根据房地产情况分析该市整体电器市场第二年的增长潜力。分析预
测我们第二年的增长趋势。分析客流规律及消费潜力。分析交通地理条件。分析竞争激烈度。
分析人力成本。分析广告宣传成本。分析人文状况。分析其他影响经营的因素,如政府的工
作效率等。
所需各类表格(附后)
第二章店址选择
1、选择店址的原则
店址的选择,是一项关系着店面未来的经济效益和发展前景的重