物业工程部业务流程图.pdf

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】的内容，可以使用淘豆网的站内搜索功能，选择自己适合的文档，以下文字是截取该文章内的部分文字，如需要获得完整电子版，请下载此文档到您的设备，方便您编辑和打印。:..查阅保养记录制定保养计划组织实施保养记录(1)掌握设备保养周期;1、查阅保养记录(2)掌握设备技术状况。(1)根据保养记录制定保养计划,要求,容详尽、合理;2、制定保养计划(2)确定工作质量检查标准。(1)根据人员情况,指派分管人员按计划发展设备保养工作;(2)如在保养过程中浮现技术问题,使工作量加大,主管领导3、组织实与时协调解决,根据实际情况增派人手或者修改保养计划;施(3)工作完成后,主管领导按质量检查标准检查工作完成情况。4、保养记录(1)详细记录保养时间,工作情况和设备技术情况。1/19:..使用部门保修值班工程师派工报修单专业组实施现场维修完成(1)正常情况下使用报修单报修;1、报修(2)紧急情况下可使用报修,事后补填报修单;(3)报修部门应说明维修项目和准确地点。(1)接到报修后,值班工程师根据报修项目的轻重缓急和相应工种分派任务;2、派修(2)如报修项目影响围较大,须与时通知大堂经理与相关部门,向客人做好解释,并做好准备工作;待维修任务完成后,将维修结果告知大堂经理与相关部门。(1)值班工程师根据维修项目工种分派任务,重要项目需亲自到达现场;3、组织实施(2)随时了解维修员工作完成情况和所处位置(3)对于紧急报修,要求在接到报修后10分钟到达维修现场。(1)维修人员接到维修任务后,带维修单与时赶到维修地点排除使用部门报修报修单值班工程师派工(2)维修人员进入客房维修,楼层服务员须在现场、维修人员不得挪动客人的或者与维修无关的任何物品,假设遇客人在房间,须致问候语,并对因5、维修维修而引起的客人不便致以歉意;(3)在其他营业场所发展维修时,需报修部门人员在场配合,不得随意动用现场与维修无关的物品,保持维修现场整洁,维修完毕后清理现场,做到无施工痕迹;(4)如现场维修有艰难,可带回操作间维修。2/19:..(1)维修任务完成后,请报修单位签名验收,维修人员须在维修单上注明完成时间与维修人;(2)对维修单发展审核之后,将已完成的维修单整理归档,未完成的分情况发展如下处理:①对因缺配件无法完成的维修任务,值班工程师反应给报修单位,待所需配件到货时,即将分派维修员完成该项任务。6、完②对不合格或者客人不满意的维修项目,值班工程师需将此维修单交给成原承当维修项目的维修员,同时指出不合格之处,说明正确处理方法,即将派该员工重新到现场处理。③客房显示“请勿打搅〞时,暂缓进房维修,并由楼层服务员确认,在报修单上签名并注明时间;待服务中心与客人联系后再将维修时间通知工程部,维修员保证在约定时间到达现场发展维修;④统计维修费用,建立工程维修费用台帐。制定计划通知施工影响部门组织实施现场督导设备检修检修记录(1)工程总监/经理根据设备检修记录制定检修计划;(2)检修计划报总经理审批;1、制定计划(3)如检修设备影响其他部门正常工作,需在检修前通知有关部门,协调解决。(1)按照检修计划,调整设备工作台班;2、组织实(2)备品备件与设备技术资料准备齐全;施(3)根据专业安排施工。3/19:..(1)大型设备检修或者设备大修,专业主管需在现场督导;3、现场督导(2)发展技术指导,纠正维修人员的技术错误;(3)控制劳动本钱,防止浪费。(1)检修前认真阅读设备技术资料,按照设备操作规施工;(2)严格按照各工种技术操作规施工;4、设备检(3)施工现场设立醒目的警示标志,以免发生意外;修(4)注意消防安全。(1)记录检修时间、零件更换情况;(2)准确描述设备技术状态;5、检修记(3)检修记录整理归档。工程监理/经理统筹协调故障影响部门值班工程师组织实施故障分专业主管现场督导析抢修记录(1)工程总监/经理与使用部门领导共同商议采取应急措施,控制影响围;1、统筹协(2)如发生人员伤亡,积极组织救助;调(3)分析故障/事故原因,找出预防措施;(4)重大事故,与时呈报总经理。4/19:..(1)工程总监/经理根据故障/事故情况,安排相应专业技术人员发展抢修;2、组织抢(2)合理分布资源,尽快完成修复任务,恢复正常营业并采取预防措施。修(1)专业主管需在现场,分析故障原因,提出解决方案;(2)发展技术指导,纠正维修人员的技术错误;3、现场督导(3)控制劳动本钱,防止浪费。(1)按照设备操作规维修;(2)严格按照各工种技术操作规施工;(3)施工现场设立醒目的警示标志,以免发生意外;4、抢修(4)注意消防安全。(1)记录修理时间、设备故障情况、零件更换情况;(2)准确描述设备技术状态;5、故障记(3)故障记录整理归档。报批总经理审批建议签订施工合同工程监理/经理组织实施总经理审批选择施工单位专业技工技术监视施工施工单位增改项目验收报告(1)使用部门制定计划,报总经理审批;(2)工程部提供技术性建议;(3):..1)酒店工程部可以完成的增改项目,由工程总监/经理制定施工计划和施工方案,报总经理审批。(2)需公开招标的项目,严格按照国家有关规定操作,并经总经理授权,工程总监/经理与施工单位签订合同;(3)对外承包项目,遵照货比三家的原那末,择优选用,并经总经理授权,工程总监/经理和采供部门与施工单位签订合同;(4)对于施工方的影响,工程部与施工影响部门共同协调决;(5)随时向总经理汇报施工情况。(1)对于工程部部承接项目,专业主管发展现场技术监视,控制施工进度和施工质量;(2)外包项目,,控制施工进度和施工质量;(3)施工中浮现设计变更、洽商,工程监管人员与时上报工程总监/经理并提出解决意见。(1)施工现场彻底封闭,防止噪音、异味和施工垃圾对酒店营业造成响;(2)施工现场设立醒目警示标志,以免无关人员误入,发生意外;(3)注意消防安全。(1)工程竣工验收,要求工质量合格,技术性能满足使用求;(2)设备随机资料齐全、竣工图齐全,质检合格、施工期间来文件齐全;(3)报工程总监/经理批准后,立卷存档。保持配电设备清洁检查变压器检查配电柜三相电容电流平衡填写巡检记录6/19:..(1)保持设备干净、机房干净、工作场地干净;(2)防止因异物造成接触不良或者短路;(1)变压器外表除尘,以免影响冷却效果;(2)对线圈、引线、动力联线和温度监视器发展外观检测;(3)测量绝缘电阻。(1)检查所有仪表工作状态;(2)检查动力联线,防止因接触不良产生过热;(3)检查安全保护装置,使其工作可靠;(4)测量接地电阻。(1)测量三相电容电流,保证三相负载平衡,必要时调整负载。(1)详细记录巡检情况,整理归档。关闭主开关柴油系统维护轴承润滑检查电池和充电器检查、清洁传动皮试车填写检修记录7/19:..(1)将发机电的主开关旋至停机位置;(2)断开电池充电器的电源,取下电池连接线。(1)清洁/更换柴油过滤器;(2)当化油器阻塞时,调节化油器;(3)检查日用油箱油位、油路软管和接头、燃油液位开关、主油箱油位、电磁阀的动作、传输泵的动作;(4)更换滤清器,检查供油管路、油箱出口。(1)按发机电操作手册,(1)检查电池电解液位、电池特定比重的测定与充电状况、、。暖通主管负责安排给排水设施设备的巡检工作,运维技工在保证自身和设备安全的前提下完成巡检工作。检查供水压力检查给水泵、排水泵工作状态检查主要阀门情况检查水箱水质、卫生状况检查给排水管道与设施状况8/19:..填写巡检记录〔1〕检查压力表是否损坏;1、检查供水压力〔2〕检查压力表读书是否正常;〔3〕检查远传压力表读数与变频器显示值是否一致。〔1〕轴承温度是否正常;〔2〕机体有无振动与异常响声;2、检查给水泵(3)联轴节填料松紧情况,排除不正常的漏水现象;工作状态〔4〕润滑油是否足够,油封是否完好;〔5〕工作电流、工作频率。〔1〕检查污水坑水位;3、检查排污泵〔2〕当坑水位超标,调整检修液位浮球开关;运行工作状态〔3〕现场手动测试运行工作状况〔1〕阀门外表有无锈蚀;4、检查主要阀〔2〕阀门开关位置是否正常;门情况〔3〕电磁工作状态是否正常;〔4〕阀门连接、阀体有无漏水现象。〔1〕定期打开排污阀,排出底部沉淀物;5、检查水箱卫〔2〕检测水质是否达标,无异味、无杂物;生状况〔3〕如发现问题,与时报告并采取应急措施。6、检查雨污水〔1〕检查井是否清理、疏通;管道与附属设施〔2〕化粪池隔油池清淘。7、填写巡检记录填写巡检记录,整理存档。机房巡检轿厢巡检9/19:..候梯厅巡检填写巡检记录(1)保持机房清洁;(2)检查电梯控制系统工作是否正常;(3)检查曳引机工作情况;(4)检查曳引绳和绳头组合。(1)检查控制盘有无损坏,如有损坏与时更换;(2)检查轿箱灯光、温度。(1)检查控制盘是否有效。(1)填写巡检记录、整理存档。值班经理组织排除故障事故分试车析事故记录事故汇报:..(1)当电梯速度失控,或者坠落时,应紧急制动,主开关复位;1.(2)如电梯仍然无法住手,即将切断电源;(3)通知工程总监/经理、说明轿厢所处楼层。(1)工程总监/经理接到通知后,即将到达现场,协助大堂经理,保安部发展救援和人员疏散工作;(2)重大事故通知工程总监/经理;(3)组织技术人员对电梯紧急维修。(1)修理现场树立醒目标志;(2)查找故障原因;(3)通知电梯维修公司,发展维修。(1)故障排除后,按操作规程启动电梯;(2)试运行,确认电梯故障已排除;(3)清洁现场,电梯恢复使用。(1)详细记录事故时间,故障原因和维修情况;(2)发展事故分析,查明事故原因,制定预防措施;(3)事故记录整理存档。(1)事故处理完,向总经理汇报事故情况、事故原因和处理结果。:..压力表燃油燃气供油系统燃气压力燃烧器阀门、管道水质化验填写检修记录(1)检查水位表有无损坏;(2)检查炉水位是否正常。(1)检查压力表有无损坏;(2)检查压力表读数是否正常。(1)燃油锅炉①检查油泵工作状态;②检查日用油箱温度、油位;③保持滤清器畅通。(2)燃气锅炉:..(1)检查燃烧器有无阻塞、损坏;(2)根据负荷调节燃烧工况,保证最正确燃烧状态。(1)阀门开关位置是否正常;、管路(2)阀门是否动作有效;(3)阀门、管路有无跑、冒、滴、漏现象。。,整理存档。水冷机组风冷机组冷却塔风机蒸发器空调水泵新风机组盘管风机填写检修记录:..(1)检查机组外观有无损坏,保持机组清洁;(2)按机组操作规程,检查机组运行情况。(1)水冷机组①检查冷却水进出口温度是否正常;②有无漏水现象;③冷却塔工作是否正常。(2)风冷机组①冷凝器盘管外表除尘;②检查冷凝器风扇工作状态。(1)冷冻水出入口温度是否正常;(2)电磁阀工作状态;(3)有无漏水现象。(1)水泵机电轴承温度、运转是否有异响和振动;(2)压力表读数是否正常;(3)联轴器是否有异响、跳动与是否漏油;(4)阀门开关位置是否正常;(5)有无漏水现象;(6)清理泵组外表。(1)风机运转时是否有异响和振动;(2)是否有漏气、漏水现象,凝结水排泄情况;(3)相对湿度调节制的位置是否正常;(4)盘管是否有阻塞现象,分风阀是否正常位置。(1)盘管有无阻塞现象;(2)风机工作情况;(3)风机调速是否有效;(4)冷凝水管是否阻塞。(1)填写检修记录,整理存档。主机检修操作系统检测备用电源检测填写检修记录:..(1)外观检查,有无积尘和异物;(2)检查主机运行有无过热、异常噪音的现象;(3)检查中继线信号是否正常;(4)打印运行报告,查看设备运行状态。(1)检查操作系统功能是否正常;(2)检查运行功能设置是否正常;(3)根据需要,更新数据库;(1)备用电源断电自动切换功能是否正常;(2)蓄电池状态是否正常,有无漏电;(3)输入电压、输出功率是否正常;(4)蓄电池通风设备是否良好。(1)详细记录检修情况,整理存档。操作系统检测备用电源检测应急广播测试输出设备检测末端设备维护保养记录:..(1)外观检查,有无积尘和异物;(2)检查主机运行有无过热、异常噪音的现象;(3)消防主机、保安报警主机系统自检,打印运行报告,查看系统运行状态。(1)检查操作系统功能是否正常;(2)检查运行功能设置是否正常;(3)保安监控主机操作,调整摄影机动作是否正常。(1)备用电源断电看去切换功能是否正常;(2)蓄电池状态是否正常,有无漏电;(3)输出电压,输出功率是否正常;(4)蓄电池通风设备是否良好。(1)检查应急广播强行切换功能是否有效;(2)应急广播路线有无问题。(1)声光报警是否正常;(2)报警打印输出;(3)监控系统图片打印机;(4)监控系统长廷时录相机。(1)末端设备工作状态指示是否正常;(2)清洁末端设备。(1)详细记录保养情况,整理存档。采集资料整理资料鉴定资料检索保管资料统计登记16/19:..使用部门申请总经理签字购置工程部、使用部门开始验货安装调试使用部门验收建立设备台账17/19:..(1)使用部门发展市场调查,选定型号,了解价格;(2)提出购置申请,报总经理,容包括设备型号、经济论证报告和购置费用。。(1)采购部门根据总经理的批复意见、;(2)签订供货合同,要求采购设备技术文件、质量保证文件齐备。(1)设备到货后,采购部门会同工程部开箱验货;(2)检查所购设备是否符合使用要求;(3)检查主机、附件、备件与技术文件是否相符,储运过程中有无损伤和锈蚀;(4)如发现问题,通知采购部门与供货商联系解决;17/19:..(5)验货合格,由使用部门和工程部共同签字确认。(1)设备验货合格后,;(2)安装完毕,工程部发展质量检查,性能、精度测试;(3)测试合格后,工程部发展技术确认。。(1)设备验收后,所有技术资料由工程部存档,建立设备台帐;(2)设备使用说明书复印件交给使用部门。使用部门申请工程部、财务部组织鉴定总经理审批撤销台账报废处理(1)对具备报废条件的设备提出报废;(2)注明设备详细资料;(3)提出报废理由。(1)工程部按报废规定对设备发展技术鉴定;(2)财务部对设备报废的经济合理性发展审核。(1)总经理根据酒店经营的需要和工程部、财务部的鉴定意见回复。(1)批准报废的设备,工程部撤销设备台帐。18/19:..(1)需用新设备替换的在用设备,待新设备投入使用再行报废;(2)批准报废的在用设备,在保证安全的情况下,不发展大修;(3)可转让的设备,作价转让;(4)不可转让的设备,可利用部件拆下留用,其余局部作废品处理。19/19