西安御笔华章楼盘.doc

西安御笔华章楼盘.doc西安御笔华章楼盘
运营策略:
程序上先住宅后商铺,先招商后销售;
策略上将实施“企业品牌、楼盘品牌双轨运营方案”。
运营统筹:
将整体作为一个统一的机体操作,同时又具有独立性,达到相互作用,相互丰富的目的,增强项目的综合竞争力,并有效互动推广。
结合项目建设现实,和市场情况,领先推广住宅部分,待时机成熟即推广商铺部分,最后交互推广,具体推广时间见第二篇和第三篇相关内容。
项目定位:
首先定位住宅为都市时尚家居,底商则为服务家居的配套物业,成为“业主VIP生活自助广场”,为业主提供“购物、餐饮、健身、美体、娱乐、休闲和商务服务”,以符合区域“南站商务中心”特征,同时迎合周围主要购买群体的需求。
入市姿态:
本案将结合项目实际和市场状况,以城市家居新理念,创造新概念,对新概念进行全新演绎。使项目能有效吸引关注力,并形成独特的核心竞争力。
案名创意:(我重新的命名)
塔楼住宅:御笔华章
底商部分:隔壁开元商城广场、与自身商铺结合
目录(Contents)
第一部分项目地块分析……………………………………………
第二部分项目定位篇………………………………………………
第三部分策略运筹篇………………………………………………
第四部分价格定略篇………………………………………………
第五部分:销售运营篇………………………………………………
第六部分:广告运作篇………………………………………………
第七部分:物业规划篇………………………………………………
第一部分项目地块分析
一、项目地块位置
本项目位于西关正街的西段,紧挨幸福路、丰镐东路、劳动南路与西关正街的交汇出,东面紧邻西安繁华的钟楼核心商业区与宁静的西安环城公园并紧邻西大街,西面紧挨开元商城的分店项目与丰镐东路,南面紧邻劳动南路与西北的民航公司,北面抵劳动路北段。整个地块成由北向南的长方形,占地12亩。
二、项目SWOT分析
(一)优势
1区位优势
本项目位于西安市城区外西稍门在西关正街的西段,交通四面发达,并向东辐射西安钟楼核心商业区、西安市宁静环城公园、人人乐、好有多大型购物超市、西安市理工大学等,向西辐射土门商业区,南面紧邻西北大、西安市汽车站交通便利,北面辐射劳动路丝绸群雕与西安经济开发区,本项目门前有20多条公交线路,多维立体交通且西安公交一号线将在西稍门建立站台,交通四通发达,极为便利。细分区域功能较为完全,从而为项目提供了较为理想的居住环境和便捷的交通网络。
另外,随着西安市的发展,西安的钟楼核心商业区一定会随着经济的发展有所延伸,西面与北面会成为它所新的延伸区域,而西稍门这一带必定会成为延伸的先行着,隔壁的开元商城分店的落户,由商业带动人气,由人气带动商业发展,由商业发展带动楼市与周围区域的发展,其周围已有在建或规划的项目的大型商业、住宅项目等。
二配套优势
而紧邻的西安环城公园则是在宁静与喧嚣的交汇中寻找的平衡点,周围紧邻的是西北大学和西安理工大学,良好的学府范围也是本项目的一大优势,周围强大的人人乐、好有多购物消费环境与便捷的交通,与之成熟的配套设施,医院、饭店、银行等,整体与片区的发展必然会带动本项目的开发,而本项目的区位优势也将转变为本项目的强大竞争力。
三体量优势
本项目占地12亩,总户数700
总建筑面积:八万平米
户型面积25-174平米,主力户型97-154平米,满足各种需求,中量住宅项目,有利于营造出浓郁的时尚家居。这对楼盘的销售起到较大的促进作用,而且也有利于整体价位的提升。
(二)劣势
一周围城中村
因为西安现处于发展建设时期,周围的设施跟不上建设的速度,南小巷老旧成为其发展所不同步的地方,随着发展周围设施将来的拆建已成为不可争议的事实。周围的城中村的脏乱差,也是现在阻碍的不可忽视的因素。
二五证不全
国家的政策法规,明确房产开发的五证,现项目仅有工程规划许可证、土地规划许可证,在售楼的同时难以取得顾客的信任,使顾客难以做出买搂的决定。
三期房
建设因为建设周期长,未能即使满足购房者现在的居住需求,存在建设速度缓慢等情况
四绿化
绿化面积明显不足,未能达到国家的绿化标准,而在楼盘的销售和样盘有明显的欺骗性质,未能事实求是,而其特点是,顾客一进工地便以知道,就知道其绿化的真是标准
(三)机会点
1、经济的持续快速发展
西安正处在以经济的发展期。不停地拆建也是西安出于经济的发展的前期,现在该地区拥有价格和区域的优势。一旦西安的发展进入中期或成熟期。周围的配套设施加以完善,商业更急繁荣所以价格会有所攀升。其升值空间较为潜大,

随着经济的发展,核心商业区已趋于饱和。一不能满足其发展的需要。向西北两方向发展已成为