房地产开发项目成本费用构成.pdf

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评估。(7)国民经济评价。(8)、敏感性分析、概率分析等定量分析方法进行风险分析;另一方面结合政治形势、国家方针政策、经济发展趋势、市场周期、自然等方面因素的可能变化进行定性风险分析。(9)项目环境效益、社会效益及综合效益评价.(10)结论及建议:...②存在的问题及相应的建议。二、可行性研究的步骤1、接受委托。在项目建议被批准之后,开发商即可委托咨询评估公司对拟开发项目进行可行性研究。双方签订合同协议,明确规定可行性研究的工作范围、目标意图、进度安排、费用支付办法及协作方式等内容;承担单位接受委托时,应获得项目建议书和有关项目背景介绍资料,搞清楚委托者的目的和要求,明确研究内容,制定计划,并收集有关的基础资料、指标、规划、、标准等基本数据。2、调查研究。主要从市场调查和资源调查两方面进行。市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等,以便确定项目的经济规模和项目构成。资源调查包括建设地点调查、开发项目用地现状、交通运输条件、外围基础设施、环境保护、水文地质、气象等方面的调查,为下一步规划方案设计、、方案选择和优化。根据项目建议书的要求,结合市场和资源调查,在收集到的资料和数据的基础上,建立若干可供选择的开发方案,进行反复的方案论证和比较,会同委托部门明确方案选择的重大原则问题和优选标准,采用技术经济分析才方法,,进一步确定项目规模、构成、、,在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上,对方案进行详细财务匹柜机和国民经济评价。研究论证项目在经济上的合理性好盈利能力。进一步提出资金筹措建议和项目实施总进度计划。5、编制可行性依据报告。经过上述分析和评价,即可编制详细的可行性研究报告,推荐一个以上的可行方案和实施计划,提出结论性意见、措施和建议,供决策者作为决策依据。房地产项目投资成本费用估算汇总及计算依据一、开发成本1、土地成本土地费用=土地出让金+拆迁安置补偿费(城镇土地)或征地费用(农业用地)2、建安工程费主要指建造建筑物所发生的建筑工程费用,设备采购费用及安装工程费用等。、前期工程费项目前期规划、设计、可研费用可按总投资的一定百分比进行估算,水文地质勘察可根据工程量估算,三通一平的费用可根据实际工程量计算。一般前期工程费占建安工程费的3。5%—6。4、,通常占建安费的15%左右。5、公共设施配套建设费居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。一般按规划指标和实际工程量计算,也可按配套项目的建筑面积和单价来计算,也可按建安费的3%—5%估算。6、开发期间税费各地区不同,缴纳的税费也不同。一般按建安费的8%—15%估算。7、其他费用按当地有关部门的费率估算,约占建安费的3%。也可以把此项直接并入开发期间税费进行估算。:..一般取1-7项之和的1%—3%,或建安费的2%—5%。二、开发费用9、管理费用开发成本的2%—3%。10、财务费用为了计算简便,一般假定借款当期均在期中支出,其后各期按全期计算,还款当期按期末还款,、销售费用一般取销售收入的3%—5%.房地产项目投资总成本估算项目投资总成本估算表(住宅)序号名称计量单位一土地成本熟地挂牌竞价初始挂牌价格契税土地成交价×4%公证费土地成交价׉印花税土地成交价×0。5‰二前期费用勘探费10元/平米建筑规划设计费30元/平米三建安工程费基坑维护、土石方工程2。50%建安工程小高层1100元/平米别墅1100元/平米多层公寓800元/平米情景西班牙洋房1000元/平米会所、幼儿园及物业用房1500元/。1公共设施配套费105元/。15元/。1市政给水管设计及施工费15元/。3有线电视设计及施工费5元/平米2。4电信设计及施工费5元/%/、管网及道路等200元/平米:..(按标准应建约16468平米,其中30%异地建设)五其它开发费用监理费1%‰(按建安成本的0。15‰计算)%质量安全监督费0。32%公共设施维修基金2%工程档案管理费0。3元/平米建筑防雷审核费1。4元/平米六不可预见费用3%七开发间接成本合计1、开办费和管理费2%2、%(销售收入×%)3、财务费用按缺口资金7000万贷款1年计算财务费用,贷款年利率6%八开发相关税费营业税5%(%计算)教育费附加1%(按营业税额的1%计算)企业所得税3。30%土地增值税1%印花税0。3‰产权转让登记费3元/平米产权测量费(住宅)1。5元/平米房地产开发项目成本费用估算表建设内容I建设内容II合计(建筑面积㎡)(建筑面积㎡)建设内容总价(万总价(万总价(万费用项目单位单位单位元)元)元)(元/㎡)(元/㎡)(元/㎡)一、土地费用1、土地出让金2、城市建设配套费3、征地、拆迁安置补偿费二、前期工程费1、可行性研究费2、勘察设计费3、七通一平费三、房屋开发费:..、建安工程费2、附属工程费3、室外工程费4、其他费用四、开发间接费五、管理费(含市场推广费)六基础设施费七、财务费用八、不可预见费成本费用合计房地产开发项目投资与成本费用估算表11—0415:57:04)序号计算依据单价(元/㎡)合价(万元)1开发成本1。1+++1。4+1。5+1。6++。。。7开发期间税费1。8不可预见费(+++1。4+1。5+)×3%~5%++×3%2。2销售费用销售收入×4%~6%2。3财务费用贷款还本付息3合计1+2某房地产开发项目成本测算实例某房地产开发项目成本测算实例某地块基本情况用地面积18090容积率1。43户数86可建建筑面积25868。。。85:..5235。69净收入463。。78政府部门收益367。(元/㎡)说明单位土建造价700元/㎡700820设施配套100含上下水、供热电讯暖、道路绿化含开发管理费等不可预见费用20国税国税局房价×%。5房价按2500元/㎡计算,商品住宅税收占房价的13。5%,商业房税收占房价的15%。地税综合地税局房价×8。7%×1。5%×3%征地补偿拆迁户1200元/㎡宅基地696。471026。。82土地收益18万元/。90交易费住宅房管局3元/㎡3商业房10元/㎡/㎡1。5电器检测费消防大队1。5元/㎡1。/㎡1。3基础设施费205元/㎡205墙体节能费8元/㎡8防空建筑配套费20元/㎡/㎡18。2质检费土建造价的0。25%。36元/㎡/㎡。。5万元/ha监理费监理公司土建造价的1%72023。,:..:一、土地及大配套费用二、前期费用三、建筑安装工程费用四、市政基础设施费五、公用配套设施六、不可预见费七、贷款利息八、销售费用九、管理费用十、营业税十一、土地增值税一、土地价款及大配套费1、土地款土地款即招拍挂的成交综合价金,其中已经包括土地出让金、土地拆迁整治费用等,每平方米建筑面积应分摊土地款=土地成交总价款÷土地上对应建筑面积。2、城市建设配套费珠海市为例,主城区内城市建设配套费为140元/平方米建筑面积,主城外都市发达经济圈为110元/平米。3、土地契税契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税,例如国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖等;土地契税税率为3%,即土地契税=土地成交价格×3%,每平方米建筑面积应分摊土地契税=土地契税总额÷对应的建筑面积。4、土地使用税:土地使用单位或个人由于使用土地每年需要向国家缴纳的税费,土地使用税=税费标准×总占地面积,重庆市为例,土地使用税税费标准约0。2-6元/平方米,、土地出让金:土地价款中应由归国家所有的土地增值收益部分一般通过照拍挂方式取得的土地使用权在土地价款中已经包括土地出让金,无需另外单独缴纳土地出让金,只有在取得的土地为划拨用地时才按国家标准补交土地出让金。拆迁安置、补偿等费用。6、拆迁安置、补偿等费用由于现在实行的招拍挂土地交易程序,土地成交的综合价金中已经包括拆迁安置、补偿费用,开发商在获取土地以后,由政府统一负责拆迁安置、补偿,所需费用已经包括在综合价金中.:..1、三通一平费用包括土地红线内外通水、电、路、土地平整及相关临时设施所需要的工程费用,具体费用数额需结合项目本身所处位置及填、挖方量的大小确定。2、规划设计费(1)咨询费专家或者一些专业机构在规划设计前为开发商提供咨询服务所需要支付的相关费用,具体费用视项目实际情况而定。(2)规划方案设计费支付给规划设计单位的费用,无统一标准,一般1元/平米占地面积。(3)建筑方案设计费支付给建筑方案设计单位的费用,一般15—20元/平方米建筑面积。(4)规划证照费在办理规划许可证时向政府部门缴纳,规划证照费=土建综合造价×建筑面积(大于1000万部分)×2‰+土建综合造价×建筑面积(小于1000万部分)×1。8‰。3、施工图设计费完成建筑方案设计后进行施工图设计所需要的费用,一般多层10-15元/平方米建筑面积,高层15-20元/、环境方案设计费大概可以分为三个档次,高档的环境方案设计(包括方案设计和施工图设计)费约20-25元/平方米环境净面积,中档15-20元/平方米,低档10元/平方米。5、综合管网设计费6、人防管理费具体标准不是很明确,约0。5元/、招投标费(1)招标监督服务费用及招标代理费支付给市招投标办的监督服务费用及招标代理公司的代理费用,市场价合计按总建筑面积×0。7元/㎡计算。(2)劳动定额测定费按施工单位中标额׉计算。8、墙改费:..无该项费用。9、地名费各区标准不一样,一般费用比较低,约10000元/项目。10、施工图审查费聘请设计院对施工图进行审查所需要的费用,目前市场价约0。7元/、勘查放线费(1)地质勘察费对项目用地进行地质勘察所需要的费用,一般根据项目用地的实际情况,以在地质勘察过程中实际发生的钻孔数量和工程量大小来计算具体费用.(2)测绘费聘请专业测绘机构在平基前对地形进行详细测量所需要的费用,按测绘土地的面积收取,目前市场价约1元/平方米。12、新建登记费房屋新建后向房管局办理所有权新建登记时需向办理机构缴纳的手续费,约0。8元/、面积测量费在办理预售时和竣工时需进行两次面积测量,目前一般市场价为;,如果规模比较大可以降低单价,。