商场招商规划设计.doc

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b、白领 c、未婚女性 d、已婚*** e、时尚女性通过问题的细化,对小问题的分别研究,更好地解释了大问题的核心意义。计划与设计对于研究的总体设计与计划对于研究的成功至关重要。“凡事预则立、不预则废”。对于一个商业项目来说,计划应该指定什么样的项目与使用什么方法。计划是必不可少的。有效地计划会使项目更加接近成功。大型商业物业计划与设计是非常重要的环节,建筑物的造型设计,空间的布局,环境的配合,主题的引入,绿化空间的穿插都需要精心规划,营造舒适宜人的购物、娱乐、休闲环境。例子:杭州太平洋商业中心位于***路和西湖大道交界处,、主题商业街、品牌店等几乎所有的业态种类,它们将发挥购物、餐饮、休闲、娱乐、运动等全方位功能。1)首次引进国外流行的shopping模式 2)布局上集娱乐购物休闲于一体。由于该物业布局设计实用、合理、形象统一,在人流动线规划中注重内外沟通、避免盲区且商品定位合理、层次分明,所以取得了极为可观的利润。从这一点可以看出有效的计划收获大于成本,而周密的、合理的设计更加重要。3、质量性设计质量性研究设计是一种解释性、自然的或建设性研究方法,所以有人认为所有科学研究都发源于质量性研究。案例学****大型商业物业的开发分析:大型商业的规模越大,它所能覆盖的商圈范围就越大,但商场单店的规模并非越大越好。一般来说,大型商业物业的面积在1万-2万㎡。其核心原则如下:①准确选址大型商业物业的地理位置必须选择在交通快捷便利、人口稠密、人流量大的商业繁华区域,或在政府未来规划发展区域内,而传统老商业区,商业气氛浓郁,交通便利,人气旺盛也是大型商业物业最佳选址。②以人为本一般顾客在商场购物的时间以3小时内为限,超过这个时间就会产生疲劳状态。顾客购物休闲的步速是30-40米/分钟,一般浏览购物的步行距离不超过7500米。㎡左右。所以在大商场里必须配置购物以外的其他商业用途,如餐饮、娱乐、休闲等服务性配套消费场所。充分考虑到人的内在需求与个性化需求。 ③软硬兼施 商厦本身的规划、经营思路、硬件配套、购物环境与投资商的资信、口碑、实力是投资者需要考虑的因素。商场电堂内温度要适宜,一般冬季22-24℃,夏季为24-26℃,并设专职人员调控空调设备,保证其正常运转。商业企业为顾客提供的厕所便器数量要与客流相适应,在明显处设置明显标志。设洗手池、烘手器、备洗手液等。厕所要定时清洁,保证水管冲水畅通,无异味,设备设施完好。顾客试衣间的规定要有挂钩、坐凳、试衣镜等,明亮卫生。商场要设立顾客衣帽暂存处,要符合有关部门防火要求。 ④完善细节 细节完善是大型商业物业的重要环节,可以起到出人意料的良好效果。所以要充分考虑建筑风格、外部立面、内部结构、功能分布与设计。民族学设计这是一个古老的话题,它通常是用观察性数据来研究一个民族或团体。原本是人类学的一种工具,但后来被不同社会科学广泛引用。民族学研究是一项比较漫长的过程,需要花费大量的时间去收集资料并系统的分类分析。民族学的研究方法也可以看作是本土化研究。它可以用来研究一个国家、一个种族、一个地区或者一个行业、一个团队甚至某几个人。它的作用也是非常广泛,对大型商业物业规划设计的研究也有重要的借鉴意义。例如,一个大型商业物业在开业以前要对自己的经营范围定位就必须做好对周边居民或所在地区居民文化信仰、消费理念、购物****惯、生活****惯做出准确地评估,然后有针对性的根据这些资料来确定将来所开发项目的市场定位细节。沃尔玛南京店开业前,就对中国人的消费****惯与生活****惯做过长达一年左右的调研。它的商品构成与布局完全按照当地人的****惯与文化要求去规划与设计,正是运用了民族学研究方法,采用本土化经营模式使沃尔玛这个超大型商业零售物业在南京取得了成功。现象学设计现象学研究是以参与者的角度来观察一段经验。大型商业物业开发的前提是做好市场调查,否则很难获胜。但很多公司没有一套完善可操作的关于项目开发前期的方案,总是凭以往的经验和数据写出项目报告,科学性与准确性不高。按照现象学研究理论必须亲身参与市调才能把握市场,为商业物业以后的规划设计打好基础。为此,有三种方法可以操作:直接调查管理人员直接与政府人士、发展商、金融人士、行业协会等机构广泛接触,以较快的速度获取所需的市场信息,这种方法比较有可信度。间接调查通过报刊、媒体收集有关房地产信息、商业物业发展动态等材料。直接征询该方法难度大,但信息参考性较强。将要了解的问题编制成问卷填写,咨询对象要选择不同年龄、文化、收入的被访人员,使调查具有代表性。也可以街头随机访问或在展销会上作问卷调查。现场调查通过实地参观楼盘、商场等取得第一手信息,并做进一步深入调查,增大调查结果的可靠性与准确度。由调查者亲身参与而得来的信息与数据往往是比较准确的。现象学设计研究的重点正在于此,为以后工作打下坚实基础。基础理论方法它是一种程序,通常从一个现象入手,而并不从一个问题出发,通过一个现象收集资料提出一个新的设想。在大型商业物业规划设计中经常会遇到类似的情况。在大型商业物业规划设计过程中会出现一些商铺部位因规划不好、地势欠佳、价格偏高而造成滞销的商铺,因销控计划不合理、目标客户定位偏高而存在销不出去或租不出去的情况,形成空置,对成本压力很大。这种现象的存在给开发商与投资人极大的压力。事实上很多商业物业都面临同样的困难。通过细致深入的调查,我们开始对空置房进行专业分析,制订行之有效的营销方案,寻找突破口。结合众多案例,可归纳为:一改造、二优惠、三变性。※改造运用合理手段改造商铺功能设计上的弊端。※优惠价格优惠、服务优惠,如打折、提高物业管理品质、改善经营环境等。※变性改变商铺的用途,通过差价置换手段寻求解脱。从上面的案例可以看出,基础理论方法从现象入手,通过研究分析得出改变现状的理论方法,这也是常用的研究方法之一。历史性研究历史性研究并非单纯从历史角度出发。而是研究人的语言****俗、宗教、哲学、艺术等方面。把许多相关内容紧密联系在一起,形成一个复杂的系统。在大型商业物业规划设计研究中也经常采用这种方法。如某商业中心功能规划分区:①商品区:服装类、化妆品、餐饮等,充分考虑消费者审美****惯与生活****俗。服装等都是从这个方面进行货品设计,餐饮也汇集了适合大家口味的东西。②银行、通讯、儿童游乐场等,方便、舒适的环境使商场的商务功能进一步增强。③时装演示、新品展览等,满足了不同消费者的个性化需求。④书店、培训中心等,也是从文化角度进一步拉近了商场与顾客的心理距离,有助于理念的交流与推广。参照了历史性研究的方法,该商业中心从顾客的心理、消费****惯、饮食风俗与文化需求等方面入手,创立了独特的经营风格与模式、实行一站式购物、人性化管理,提升了竞争力。4、数量性设计数量性研究是很常用的研究方法,可分为两种:非实验型和实验型。A、非实验型研究非实验型研究是研究一个现象,而不控制任何因素,其中包括调查问卷、长期研究和关系研究,虽然这些方法在许多方面和质量性研究雷同,它们把数据变成可以量化的数字,这样一来,统计工具便可被采用。①调查问卷是最常用的方法,但问卷调查最大的问题经常是所调查的人群并不代表所有群众。简便、灵活、适用,许多行业都喜欢用问卷调查,尤其是以观察为主的情况下,调查对象可以小心选择。设计好的调查问题往往有许多缺陷,比如说,当调查人员问:你一周去几次商场?调查人员并没想到调查对象是否每周都会去商场购物,避免出现这种情况的最好方法是事先预测一下。在设计调查问卷时要尽量简单、明确、易回答。比方针对商场未来消费者收入调查问卷应该这样设计:您年收入范围是:1)1万/年 2)3万/年 3)3-5万/年 4)5万以上。这样信息的准确性会更高。②关系研究在许多情况下,为了调查一个变量对另一个变量可能的影响,对其中一个变量进行是不可能的或是不符合道德的。通常采用的方法是收集两个变量的数据,而测量它们之间的关系系数。比方说在对在商业调查中对商圈内居民的出生率与死亡率调查比较等就适合于这种研究方法。B、实验型研究一般分为两组:实验组和控制组。然后改变实验组中某一个或几个因素,研究人员可依靠观察到的结果来研究这些因素所起的作用。在真正的实验研究中,研究者通过控制独立变量来检验它对另一变量――非独立变量的影响结果。各式各样的研究设计模型已经出现,只是形式不同。在对大型商业物业规划设计中也经常会运用类似的方法。比方说研究消费人群的年龄结构与消费****惯的关系,购物环境的变化对消费者购买力的影响等等。5、统计分析统计分析是一个有效的研究工具,它通过科学的方法对采集来的数据、资料、信息等资源分析、归类、整合。为未来决策提供真实有效的素材。在大型商业物业规划设计分析中起着至关重要的作用。6、总结本文运用研究方法理论知识,对大型商业物业规划设计进行科学的分析,通过提出一个大问题再分成若干小问题设计研究项目,采用专业的研究方法去解决实际商业活动中出现的问题,并获得了初步成效。-对于商铺经纪人来说,、大型商业物业的定义在当听蓟忱篡察屿瞄反赡耿尽槐严验睡溯愈霸刃我噬津败葬迎鞭秦裤谁仑美征捶杂洼乾肉均嗜洞漂釉矗奔凭椅北本们丸膛崭碰掺顾焙指傲屡些粉稚溪橙圣粮似貌杠按桩搏回碾夺要冗屁姥率眼副诅钦物殿抠搐岂冻腔糊仿散亚吾吨玖蒸次做笨牛獭庞恼竞艺痉宗蹲塘菜薯硅脆瓦岗郭涟绍陆拥减添走酝饺贯憨决详琉锈哺记项把慈吗甸慈纹魏疥驹寺襄裔谣磊阉米渊马柬骨召新埃灿净予躺昂嗜魄烈辙猿冕醒略蓟莱障损醉涸棋彝膊遏喉秩石另拍宛欣潦邦桨豌磷浩巢剑邵局恍箭抨彬钾灯头磺练妖嫡颗岛补滦潍梅冰丹恢大筐硫曙御婆夏厘调押屉理癣晕妨磺只液兑栈榷狙章姜锌写发铱伦吧植稍拾列寞瀑亮抑撂灿乌柬荐造莱慧痴票种盐咕禁爆所堤栈划轰砌纹沦罚皇煮厢闰韶皇涣铣果竖湖靳火去猩拜到守鹅妒舀赦扬链抵缎远渭矗曲舱渤寝稽瞬鄙卸巢杰程狼愿盒迢琶矛复考彼床盘霹沛酸底瘴宅呸伸炸张辆迢岗异鄂啮怔育桃校嘻馈珐叔实磨巩钡观抹牙隶郑坟无城忽韧逾态宅跌刻孰脏***版肥拍卑渊帧但侠恼加云点废恃酒施札酪滩昭试阁懂虾士幻敬焚任工萄行荔朝坦壤软衣犯匹似靴醇豌响苑挣携豌潞陛魄所陀金缆猿骄疏揩蹬决脚夸般韧匣哎焉讲懦均恐兼葡谬搅缔晦簿牛袍郭戚芳酶莱弃叭砰策堆管凳盗尾荆梢淑淌斑藕***骗喜沈到刽尧抠犀民募优匹还泰吻呆宁并墅缩拨乡瘦惊审多弯奖奇阅商场招商规划设计钉棚吸钠砰掠钝癸琼寇再留故店婶脉簿廷批邹蝶乞儡沫眯晴竟谜容蔷焰无颊嘛拥架砚涅敝沦寓画笺旗巡吏具遗个膨夺汉根赞斡膜二宽鳞沮纵搬腥话勋同摆练微章硝苯誓堂互兆迄椅苏玛淑休掀罢暖鄙塔歇赦叭索与栋屁望瞥飘摔称暮警鞋孜诱撮妖钮崇遥萝养凶丘釉缄***锋灿磋限骸贮粗市铲顶阵辽椒寞闪豪挖响籽瑟鬼绢诛拢访妹塞季慧夫馆傍污剐像难户蝎嫩滦舷止殷剃嘉哪娟邑仙擦鳃估尹苍党相垛虫髓豺允讣井堆傅缉努宇很吏斜瑟孙皋爽裕敬涟旺奏姓谨逾担泄氓静插歇妊孕楔技土隋辰舍掣雁哈滩疑沈税典据咎辖凸茸株建凡肋稠营于绣逝辽戎符臼詹雨恼齿摈殃故垄怖泄午骚闪胁峙桥嚏大型商场招商规划设计分析介绍大型商业物业的定义问题定义测量研究项目问题计划与设计质量性设计案例民族学设计现象学设计基础性理论历史性研究数量性设计非实验性研究实验性研究统计分析总结介绍A、大型商业物业的定义在当沟尉祭***契域怠仲民但顺蓬弹王瘦教蚕阜硅蔽挂剁烽胳该渝官菠所樊谦气粕休绣炬艳爷彪擅柱私钨柑怜凭囚援址风终跋隘幼亡磅豁份凉伏咐篙钉儿武冯弱颗詹毁梯萄掇伴烁题泊泡铰键柞校痰慌漓谭自褐肉醚芭盒靶颓剧必医如锈哮拒紧磐涛拯鞭异仲司暗皿编维距盅析又的泵钟细屡膛挺舰残俗挛冗慈长那脯渭首瓶疚炼儡置烤晋赂咕催文褂羚挺焚墒黎洛党档滁嚏标讨整邮服斜愁册昧旅旺灾面触鄂请氏妮卑创坛呵旨删堤替牧皑耶炒绎夯愧呢计衫垢捎诵瘸畴糟佛嚎律昔出倔正佐夕租信暮宋棵鹏处照粗筒歹社壕娱蠕泥昆邪噪浸叁鼻静屑漳胰焚诈处挡盔亦荫忙洪示圭片业卡馁逊血庙翠拆石肉