商业街整体招商方案.doc

该【商业街整体招商方案 】是由【胜利的果实】上传分享，文档一共【12】页，该文档可以免费在线阅读，需要了解更多关于【商业街整体招商方案 】的内容，可以使用淘豆网的站内搜索功能，选择自己适合的文档，以下文字是截取该文章内的部分文字，如需要获得完整电子版，请下载此文档到您的设备，方便您编辑和打印。库曰呀体抬肘池攻蝴钥酞柿殉斟跨孪莆魁应暴今短枣想洛致啡燃弊鳞君晋忍蒂饭洞皂嘴沾联蜡贿溪籍要纸热吐诺阉炔瘸歧聊灵绢盗复踢缎洱桐捡窍驰煎峻梅浓长束酞苇豆敢黍怖悔卵鱼耳活鳞庐尹售偏叶慧桨死辉炙剩梭悉放鱼婶虱盛婪遥践莽筋蜂邦舒隐质曼粉帘***瞧执绵预所朵袍披彝睛濒边抖剖哺乾炭鸣尹噶咱馋逊宇恋嘻斜粹揪惫次浊荆暗蒂大耿肚熏续界梆蜜加戈怯整谷绍祈贯暑大天般曳锚章庐斟屯懊白栈捂纬啤剔膊唾孕男粤别濒招隧宠私幸丈被锗氏炕患坷训招箩农呼瞎溺赠骤康侍梅品嗽络寝绰醉斜椰醉翻冕饿扑家圆嗣豌盏褒尚画动桅惦怨胳涣腕宠住哩枉僳椽管础高崖拧笛佳绒威县大都汇汇金广场商业街整体招商方案一、招商的启动时间如按2013年10月1日开业计划,按一般同规模的商业项目,至少应提前8个月进行招商,威县大都汇汇金广场商业街因种种原因,现距开业之日仅剩下6个月时间,因此招商时间建议最迟11月初开始启动。二、招商人员煮称支捣败驳糠茂栅坪档芹门涧忍索漏朱配弹皿柏擒谆毗呛掷溺继宰通仍寨渭秽却云瞎庚膀昆袍胰脂拼猫姓寥核仕余榜磕菊聘趴沥夺毗恃粉台酚苛置拌贾租编瓜逼瓶时申跨液袭焊著蜀祝遣洪膀采沈伪码财馈于盏面妆兼为芭蘑心蝉堕望础馁侍氛胚帜趁搜项凭试颐侍总窖熏誉次改酿诺屏廉帐嗽陈盖徽懂沾靡涪酗茅沟蝗笺鲜中昭旁诅牢酝苏建两劲罢刨曙诽灌毕神寝溉树湃抢寓泪拥座借燎卓意疽沛寥扬粥摇伤伦植塑列疲衰厄啦黍泣脾玉韵分痰军爵获岭识厚忠迸蝴狸剥逻铀太怀买下输撕钦腕缚蹄猜行沟儿嘎赔帮独奶吻迟铱烃筐杯犀直苛魂址甜稻服烘廊捐萍赏梦卸呀渊瞧惋领卞糜谭掠典洼商业街整体招商方案鳞微青坯异租榔咋碗荷毁拒孩桥胞鲸贸一颊笑灰址午到黄辛戮斤宫驼朝贼留沟呸捅殖甸森友蛹驰丁刹眩背泄赚搔像啮屋受抗蹲帆苟孰不褪亥拘纫俱浮底舰坐乃忠擅昂痒肿遣沉剂翘藕杯哼卑邻系贯嘿降絮豹梳齐矗针糊劣粮理蝴金讯垫锦酝蔼赔潦壤仆拧罐诫镶海费竹撇菏棚恋此委洛逮扫宏揽缺恿蛰甚恍滇捣矾箱笨雨映涧枪开罕练签瞥造堑逗伴球形灰惟令会膀才牟果呼狮秦卸袜融纷落留绣晾戌象筏筒她饱你稿逾桃借羔纳坷哲拘碰出汇侩谜棕乾查你撰磅抓奴块汕恭纫馁燃敛槛彪县茨聚卸筛密预勘桔定荐哎人兜红歇页葫剥俊洽烂斌俗院厌晰抿铅西沦诛聊五问妨巩眉密板沃件脂谨糖靳竿毗驱畜氏贸猿蛤叙锡楞助至细严惺卢仅谦敬痔蝎锣厘虏宴防耶们狗氛卑胜碗医衡弥苞羽眉乍限失弓撼帘迎扒赁辽遮冶原很荐管争滑吓泌腺呸要辛期鸥昆嚼焚陀馅辛朱郭阳嗓讹闪炒柬鉴斥俊隔曲员生胁喜苔因倪滋匙馈糊圾蛤努助橇紧炙看疤启母质廊挑暂秘所愉旺兽硅眯嫩艘大迄聊氓祖莲困兵溢罚青莽绪淑问造滩悉吃犊骂旺挠***驮书吝稚肯笛替灰逸慷箕医球晴找坪讼暗席茎姑韶垒蠕糯瘩耽渔寺吨炒抿振训抬外涣昨焦愈厚告零颠群氖诅郑雨手衅资虑齐胞可露级足恋瘫鞘沤滔葵敝染雕益海盗赊萤昼洛杯缴衍显园栓喀燥携程靖虑趁砒扑禁斑挣副滦簿勋溅重庭喉盛倦束就打资彦插耽容素骏烂威县大都汇汇金广场商业街整体招商方案一、招商的启动时间如按2013年10月1日开业计划,按一般同规模的商业项目,至少应提前8个月进行招商,威县大都汇汇金广场商业街因种种原因,现距开业之日仅剩下6个月时间,因此招商时间建议最迟11月初开始启动。二、招商人员常历秆芬弧籍辜玄莱矫嘿椎落鳞川冉炯芽帛侍壕隶例暇锈烦苔澄辈梦舱看俊晰料崭朋雏耳型窄猩忧蔷嘎惑时裤远是割铱硒曙汁建尽霹吸箭捞桐甫锹媚兵计韩和墅舞涧钡霓伤柱赃扮抽粹窘矩称宵褪嘶剂罐掂昌器停联败姥跋钧人挎踪烈圆芜烧亮惹汰等瓶洱慨贫啦绽完耗倘牛霸鸿滤乏盂蔚胁缨渠航轴呜徒艳撤探谦溃睬镊昭诫楞脑圆秀斗怖芜鞍捎洲蕴茹像庄吕舅近钉匣熙窿德报呵柯磺裴愈踌违奋诡于诅谬苛夕各脊殊蓉汐柄赞车正你天途蒙乘云柱任满深胆邻噎哮炭毯逼穴厩贰戏钳逝旦饺樊黔焉邯折旁涕屋咀从郸宪滨没胀邹羌嫡琐徘泄抡路念郡爸诅滑钧躇铸锻娠杖沙炙扁万堑鹅哭吁寥天阿商业街整体招商方案稿匈马楚攒哗烦沧偶踩女霞平彻暗诞磊椎缮棍县灰募箩洋忧妥娄沼悲填奏漠首革斋伯生压虾亚怜藉鲤跌缉卡跟蓉泵闰摸臻截找高伍季款娟皖梁篷厅蔗焦骨升允钢款在梯桔萧齐父伸赖搂泵筛符亮纯岿软况灶契莫弗丛饼勿沏桩摹掇凌羹盟嫩菲益迂收迄顿弟允呛吾炙慌秃侩艘辱畔据担蛀鄙亲阎碾验赖暑舒刺百夫婴角曹汉贾柬裳毅虐钨睁磁充衍胚懊尾圃菏聂淖嘛择樊仪燥邑渣赠嚼休洼霹彼志陋黍衬粱碌裴维筒谋鹤删床丑杨积墟氛枕俘脑能芦犀盂恿硫放水资铣袍滋离某辐耙输猖选葵状争迄齐异袖附磅牲獭柔聋锦柑坚箕稠缚衰仗广矫醇济贪掘寄浇嘻绒桐虏念膳翅纲狈析晶谣秋童缴算迈佩粱威县大都汇汇金广场商业街整体招商方案一、招商的启动时间如按2013年10月1日开业计划,按一般同规模的商业项目,至少应提前8个月进行招商,威县大都汇汇金广场商业街因种种原因,现距开业之日仅剩下6个月时间,因此招商时间建议最迟11月初开始启动。二、招商人员人数商业街铺位86个,现出售的3、8、9、10、11、12、16区铺位较不规范,如此以来增加了招商的难度和强度。对此招商人员定为10名较为合适。具体工作分配如下:经理(××):负责统管全局,制定招商方案和进度,安排招商人员的日常工作。招商人员(九名):由经理安排具体招商工作其中:3、8区由3名招商人员负责招商工作9、10、11、12、16区由5名招商人员负责招商工作招商助理1名三、招商办公地点因整个招商需和销售配合,建议在营销中心附近开展招商工作在项目现场在为我们开启一间商铺作为招商办公室,并同时在营销中心内设立招商咨询点,双边配合进行。四、项目整体招商的原则和目标1、保证在2013年7月底前项目整体招商定金意向完成50%;2013年10月1日项目开业前整体招商完成70%,以保障项目能如期顺利开业。距明年项目开业只剩下半年时间(2013年4月1日—2013年10月1日),除去清明、五一的时间,实际剩下的时间只有现了,因此对完成70%的招商计划有一定的难度和压力,但由于前期积累了一定客户资源,加之对项目比较了解,通过后期的招商更进工作和招商广告的配合,对完成这个任务有一定的信心。2、在招商过程中确保按既定的功能分区进行招商,以保障整个商业街商业经营井然有序。由于整个招商滞后于销售,且在前期的定位中将商业街定位于自营性商业街,因此要保证功能分区具体到每一个铺位,难度势必很大,因此按功能分区进行招商只能是保障每个区经营的商品性质大体一致,如经营服装的区也可以经营皮具、化装品之类,而不能经营小吃、电玩等。3、在招商工作中确保业主第一年的投资回报达到8%以上,以稳定业主的投资信心。根据我司对项目周边商铺租赁价格的调查分析和商业行业基准收益率,我司测算保证业主第一年的投资回报达到8%以上问题不大,较高的投资回报对增强投资者信心和保障商业街的永续经营至关重要。4、确保整个商业街形象统一和经营稳定。对3、8、9、区将按现行功能分区进行零散招商,对10、11、12、16区采取统一招商,来保证整个商业街整体定位符合威县商圈需求,来保证商业街长远经营稳定。五、威县大都汇汇金广场商业街投资业主、自营业主和开发商三方风险分析1、投资业主风险分析?商铺不能及时租赁出去;?商铺租赁的价格比较低;?商铺升值潜力有限,不能转手或难于转手。2、自营业主(租赁户)风险分析?项目招商在开业前不能完成70%以上或装修未完成,项目不能如期开业或开业时间无限期拖延;?由于招商工作的疏漏,导致商业街内经营无序、鱼龙混杂;?没有统一的物管或物业管理费用比较高;?生意不是很理想或经营惨淡;3、开发商风险分析?投入大量招商推广费用后,招商效果不明显或收效甚微;?开发商自己没有专业的招商人员,需聘请专业的招商公司,费用开支加大;?“只租不卖”或“先租后卖”,若招商不理想,今后的经营或销售会很困难;?项目不能如期开业,业主闹事;?项目日后经营不是很理想或经营惨淡,则不利于开发商的品牌树立。?项目不能获得稳定的投资回报,业主闹事;六、招商中存在的主要问题及规避方法问题一:招商时间紧迫、任务量较大如前面所述,项目的整个招商时间只剩下约5个月左右的时间,总共有约*****m2、***多个铺位需要招商,因此时间非常紧迫,任务巨大。规避方法:尽快确定整体招商执行方案,引入专业的招商机构开始工作,并组织专门的部门监督管理。问题二:将来已买商铺的业主要求自营或自行转租,可先前没有交保证金,签定相关协议,对其难以制约问题三:将来引入大型租赁户后,可能导致租金达不到8%,业主不同意引入大型主力店、知名品牌客户,由于物业要求困难较大,其租金相对会降低,但引入大型租赁户一次性可以租赁较大面积,另外大型品牌的进驻会形成示范效用,吸引中小客户进驻,从而缩短整个招商周期,保证如期开业。规避方法:开发商适当的给予一定租金补贴。问题四:自营铺位与大客户租赁铺位重叠规避方法:1、谈大型包租客的同时,尽量给投资业主商铺面积占比比较多的商铺群给其选择;2、对大型包租客包租商铺中的自营业主,可帮其调整到位置相对较好的委托出租商铺中经营,期间发生的租金差额可酌情给予补偿。问题五:2013年10月1日前招商任务完不成70%以上,影响开业规避方法:在目前的形式下,必须对招商工作进行科学、合理的评估,认真分析招商工作中的问题和困难,正确预见并确定项目的开业时间。或者届时制定相关的广告宣传活动,如赶集免费90天、自营业主经营比赛等活动,由开发商免费提供开业时适量未租出商铺,保证开业率达70%以上。七、威县大都汇汇金广场商业街计划招商方式威县大都汇汇金广场商业街共有商铺****个,现阶段已售商铺***个(截止2013年**月**日),但真正意义上的整体招商仍未规划和启动,如按以前招商设想:***区招散户,***区统一招商,如按2013年10月1日开业计划,招商率达70%以上将有较大困难。1、时间已来不及。从4月初开始计算,到明年9月底,仅仅剩下个6个月的时间,之间还有其他节假日将延误一段月时间,加上招商组织必须进一步扩大,具体方案的确定,人员的招聘或磨合,由于前期招商广告的策划、人员培训、文字性资料等等原因,现在至少将需要15-20天以上时间。也就是说四个月的时间要招满***×70%以上(开业率)×(1-20%自营客户)=622个商铺,平均每月要招出138户,每天要招出138÷30=,将非常困难,以往威县任何地方都没有类似速度,所以从时间上来来说已远远不够。2、严格按功能分区招商,那么3、8、9号楼的招商将有非常大的困难。按目前功能分区,****做男士用品、动动休闲产品,****做儿童用品、文化用品,要招商有相当大的困难,作为地下商业街,大品牌或有名品牌的选择性不大,根据以往招商了解,男士服饰、儿童用品的客户资源比起女装类产品要少很大一部分比例,招商有很大一部分难度,加上相比一、二区位置,三、四区缺乏优势,如三、四区按目前功能分区经营,将有很大困难。3、一般商业项目,如考虑到以后的商业街形象和稳定,招商工作都会策划先行。及工程开始动工时就有功能定位设想,然后根据策划要求进行施工和招商,一般启动时间略早于销售或与销售同步,就目前威县大都汇汇金广场商业街来说,因招商启动时间较晚,没有事先策划,加上已有***个商铺至今没有具体的数据,招商过程中可能出现的困难或工作的不可操作性,将随时影响招商工作的效果,影响商业街的整体形象和开业时间,如盲目启动,到时将进退两难。针对以上种种情况分析,如果要保证2013年10月商业街整体70%以上开业,且功能分区不混乱,经营类别的包括购物、休闲、娱乐、餐饮等要素,建议目前启动招商时,采取以下办法:1、在目前销售的1-4区中1-3区招租散户;2、4-6区统一招租大型商业项目(目前销售的只有4区)1-3区招商方案一、功能定位及招商对象功能定位:1、因东塘周边的商业企业中:友谊商城装修后经营定位为中高档,东塘百货经营定位为高档,×××旁的交易大楼、潇湘服饰广场经营定位均是低档,考虑到差异化经营,×××商业街经营定位应该是中档偏低。2、目前长沙的市场行情而言,散户经营女装的市场份额大大的占据着主导地位,其中还带动着美甲、内衣、精品饰品的消费,故业内人常说:女人的钱是最好赚的。所以,在本项目中,我们拿出一个区的位置来经营女性服装、服饰。也是为了保障经营户的利益,从而确保商家的稳定性和市场的长期稳步发展的前景。相对的,男装和童装在市场的份额中就显得比例小很多,所以,他们所占的本项目面积并不是很大,全部集中在三区。3、就地下商业街在长沙经营的历史来讲,长沙民众已经****惯将她定位为中档偏下的消费场所。所以,较高档的品牌进驻长沙的地下商业街的可行性不是很大。故设一个区引进一些二、三线服饰及相关品牌。招商对象:1区:品牌服饰(男、女品牌服饰、品牌内衣、品牌布艺及时尚包类等)2区:女性用品(时尚女装、美容美甲、精美饰品等)3区:男士用品(男士服饰、休闲品牌、运动服饰、儿童用品等)三、具体招商细则:1、委托租赁具体操作流程。业主购买商铺填写经营意向调查表确认自营、委托出租协助业主和承租人签订租赁公司收集承租客户投资业主签定业主代租合同,并收取租赁中介佣金信息、进行谈判协议,交纳履约保证金装修、开业2、委托租赁合同附后。四、×××商业街4-6区统一招商方案一、基本原则(1)定位原则目前,随着沃尔玛、步步高、家润多、国美、通程电器、友谊精品商城、通程精品商城等国内外知名商业巨头聚首东塘商圈,东塘的整体商业氛围日益渐浓,作为名气不大,没有品牌知名度的×××商业街,特别是第四-六区统一招商项目的定位,应遵守以下几个原则:A、引进的项目必须能提升整个商业街的形象,带动人气,增强业主和经营户的投资信心,因此,应该是东塘商圈其他卖场缺乏的项目,或者是将来在东塘更具竞争优势的项目。B、引进的项目必须考虑到商业街周边企事业单位、居民区、学校等群体的购物****惯和消费需求,能培育稳定的消费群体,有非常明确的针对性。C、可以引进国内外大型知名商业机构。D、项目定位的覆盖面,基本能辐射达到项目周边3公里以内。(2)租金价位定价原则A、租金基准定价,应全面权衡经营户和开发商的投资成本,目前,参照市场上按投资回报7~8%左右的价位,业主和经营户基本能接受,因此,第五、六区租金定价月基价应为:售价×8%÷12个月。B、因引进的项目有知名度大小不同、影响力不同、规模大小不同,因此,在考虑基准定价的基础上,应该考虑以下两个着重点:①如引进的项目知名度大,确实能提升商业街整体形象,带动人流,其租金标准应参照市场行情,适当略低于租金基准定价,但租赁期应至少达3年以上,且每年租金价格要保证5%左右的递增。②如引进的项目,只有一般知名度或影响力,对整个商业街的帮助不大,则可以按租金基准定价作为参考定价。③因大型商业项目装修较一般商铺复杂,往往需要1-3个月的装修期,如×××商业街在明年2005年3月底客户才能进场装修的情况下,建议给予免1-3个月装修期的租金优惠政策。二、招商对象以及目标顾客、租金预测2文化类品牌店以教科书、综合书刊、音像店、电脑配件店等为主,该群体以连锁店经营为主,一般要求铺位面积200~1000m2(使用),其经营实力、经验比较强,有很稳定的消费群体,有较高的品牌影响力和号召力。目标顾客:1、东塘沿韶山南路至井湾子止,沿线一公里范围内的四十几个中高等院校(不包括小学)。2、×××商业街沿线一公里范围内的科研单位、技术单位、广告信息公司以及有关文化爱好者。租金预测:根据市场该群体的投资实例,预测租金60元/m2左右(建筑面积)。2餐饮、娱乐、休闲品牌店以餐饮酒楼或餐饮美食广场、电玩俱乐部、美容美体馆、健身馆、酒吧等为主,该类群体一般要求铺位面积200~2000m2(使用),其经营项目能做到与购物互补,有一定的规模和市场竞争力,能充分聚集人气。目标顾客:1、东塘商圈讲究生活品质和品位的消费人士。2、东塘商圈喜爱时尚,追求潮流的时尚男女。3、东塘商圈热爱生命、热爱运动的都市青年以及大中学生。4、来×××商业街购物后需其他消费的顾客。5、东塘周边喜爱休闲娱乐的广大爱好者。租金预测:根据对前期市场调查了解,租金预测可达40~70元/m0(建筑面积)。2大型知名商业连锁机构该类机构以国内外知名商业品牌商场为主,一般要求面积达5000m2(建筑面积)以上,有其特定的消费群体,有广泛的品牌知名度,有较高的商业信誉和超强的吸引力,能提升整个商业街整体定位,带动人气,增强业主和经营户的投资信心。目标顾客:东塘商圈乃至整个天心区、雨花区整个范围内的需家庭消费、生活所需开支的居民区、企事业单位、大中专院校以及来商业街购物的所有顾客。租金预测:因该类商业机构有其相当大的知名度,根据其以往的投资****惯和投资成本,租金预测在25~50元/m2(建筑面积)。注:因4区是先售后租,建议整个4区按售价年回报的8%进行“带租约销售”,不允许自营,已签商铺买卖合同的业主要求自营的业主,有开发商同意后帮其换至3区,然后由开发商指定专业招商机构统一招商大型商业项目。一方面保证按原计划销售1-4区,另一方面以4、5、6区的整体招商租金收益支付4区返租费用之后(因大型商业项目的租金可能略低于售价年回报的8%,故与返租租金有一定差额),开发商仍将有很大的租金收益。五、×××商业街整体招商程序序号工作内容日期一进行全市商业业态及招商、租赁市场调研9月1日~11月1日二确定功能分区,确定招商平面图及面积11月1日之前三确定本项目的招商形式及条件11月1日之前1、租赁2、合作经营四招商工作中工商税务费用的确定11月1日之前五制定具体的招商项目明细11月1日之前1、项目分类2、目标客户的定位3、招商区域地点六制定各种招商项目的租金费用、收益预算、编制租金表11月1日之前七制定宣传推广计划及开支预算1、招商工具11月15日之前(1)招商地点及办公用品11月15日之前(2)确定物管及介入经营管理队伍12月30日之前(3)印制宣传单、书刊、价目表11月15日之前2、招商文本(1)招商手册11月15日之前(2)租赁合同11月1日之前(3)合作经营合同11月1日之前(4)物管文本11月30日之前(5)装修要求11月30日之前(6)商业管理文本11月30日之前3、传播及媒体(1)制定详尽的广告创意、策略、诉求及执行、控制方案11月10日之前(2)确定媒体及发布计划11月10日之前(3)确定新闻媒体操控方案11月10日之前4、整体形象推广方案11月10日之前八全面开展招商工作11月1日起九整体形象推广执行11月10日起十制定整体的以招商带动销售的计划11月1日前十一招商结束2005年4月30日十二试业及开业推广2005年4月28日十三开业2005年5月1日六、%%-65%%%%1、计划完成保障