商场营运手册.doc

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租金方面会较为快捷。?而使用独立收银营运方式就没有这个优点。商户有更大的自主权去决定财政的运用,导致交租时间会有所延长。?2)?转租程序较简便?由于各租户的财务是独立的,?旧租户离开时不会与大业主或营运公司再有钱银瓜葛。而新租户起租时亦不需要花大量时间去重新设定及连接中央收银台及有关系统及办理有关额外手续。?2)?形象不统一?广场内各商铺有如独立的个体,?各自为政,容易造成恶性的竞争。这样会严重影响广场所希望凝造的统一性,削减商场的吸引力。?3)?招租卖点?财务独立可以用作我们招租时的卖点,?因为各用户都可以灵活处理自己的财务安排,?商户可以有更大的自由度去选择何时付租。??全出租中央收银?全出租中央收银的营运形式就如百货公司的营运形式。其特色是全个广场各商户的收入由中央处理,即是由各个中央收银台收银,商户没有独自收银的权利。收入经营运公司扣除租金后于一段指定时间内会发还给商户。?优点?缺点?1)?营运公司财务安排容易?由于所有广场收益会先经活宝管理顾问有限公司处理,?所以绝少出现呆坏账的问题。稳定的收入可以减少营运公司用于追收租金方面的支出及不必要的财务安排。?1)?前期投资大?由于实行中央收银系统需要设立多部中央收银台及计算机设施,?所以前期投资会较独立收银形式为大。?2)?容易安排全商场性的大减价?当活宝管理顾问有限公司举办全广场性的大减价速销时,可以较为方便及快捷。只须活宝管理顾问有限公司与各租户达成共识后,便直接在中央收银系统处理减价事宜,省却各商户的工作及各商户间衔接的问题。?2)?转租时程序较为烦琐?现代化的中央收银系统需要将租户的各样货品编条形码。当转租时营运公司需要把旧的数据从中央收银系统移除并加入新租户的货品数据。这程序增加了转租的烦复性。?3)?难以寻找租户合作伙伴?由于商户的收益会先经过活宝管理顾问有限公司处理及扣除租金后才可以较交到商户的手中,?所以商户运用及处理自己财务的灵活性会大为降低,?给人一个干预内政的感觉,?这样会直接影响商场招租的吸引力。?4)?一定要以百货公司摊位形式运行?要以中央收银形式营运,?广场内的布局必须要设计成百货公司的开放式摊位为可行。??多业主营运方式?当大业主或开发商将业权分散卖给个别商户,广场的业权就会被分散,?最终开发商可能会不再拥有广场的业权。?优点?缺点?1)?建筑投资成本回报快?由于广场各单元会卖给散户,?开发商可以于短时间内回本,?把资金运用于新的投资项目。?1)?难以维持商场的形象?有异于租用单元,?拥有业权的商户不须遵守任何租户守则及手册内容。不合作的商户未必会尊重商场既定的统一化原则,?破坏广场的形象。?2)?不须长期参予投资?开发商最终会卖掉所有单元,?不须要再参予广场的营运、管理及维修。?2)?影响开发商的形象?由于开发商不再拥有该广场的业权及管理权,?广场的服务质素及管理质素就难确保。这样会直接影响大众对开发商的印象。?四.?硬件配合?除了一个合适的营运方式,我们还需要提供足够的硬件去配合以达到完善的广场管理。由于本广场的保安、维修及清洁是由活宝管理顾问有限公司负责的,这里提及的硬件主要是一些为满足客户而设的措施。??设置客户服务/询问处?由于广场主要提供不同的服务及产品,在广场内找寻不同品牌及类型的产品有一定困难,大部份顾客也需要客户服务员之帮助。故此,在广场入口处设立客户服务/询问处便可直接及迅速地解答客户之询问。??设置商铺指引(Directory)?为了方便广场使用者及减轻客户服务员之工作量,我们可以于每层设立显眼及清晰之商铺指引。??设置指示牌?由于产品种类繁多,在广场内分开不同区域售买不同的产品如?、?、?等等,并增设指示牌于商场各显眼位置,如电梯口等可以给予顾客一个清晰的指引去找寻目的地。?五.?如何选择适合的租客?选择租客时,业主首先要谨慎分析和考虑那一类商品及服务才能吸引到市内及市外的顾客郅电广场消费。接着就要考虑如何将商户组合以配合广场的主题及希望塑造的形象,?统一产品集中地。?所以业主要选择售卖受欢迎货品的商铺,也要选择售卖不普遍货品的商铺。另外,一个大型有名气的商户对广场的吸引力会大大提高。所以业主可以考虑与大型租客。?六.?市场推广?对广场而言,其中一项能够影响其收入的因素就是各商户的营业额,因为营业额直接影响租户的交租能力和续租的可能性。所以活宝管理顾问有限公司应制定一个周详的宣传推广活动计划,务求以消费者所关注的时事及话题作主题,?配合多元化的活动种类、媒体及场地,推行宣传活动吸引大众前来广场。??多元化?虽然广场希望给大众一个统一及集中的形象,但是在推广方面绝不可以用单一的媒体及活动去宣传。??活动多元化?静态?:?产品展览、?常识展览?动态?:?游戏比赛等?互动?:?各专题研讨会??媒体多元化?电视?电台、收音机?报章?期刊?传单?计算机网络?电子平面媒体?大楼内大型广告板?购物中心季度刊物、观光手册之印制?外广场荧幕及广告灯箱??场地多元化?户外广场?广场中庭?广场内多个预留作活动的空间?广场展览厅??宣传推广活动预算计划?广场每年制定推广预算计划,?精心策划各项宣传推广活动。??预算分配?宣传项目(30%)?活动项目(50%)?推广促销(20%)??宣传项目(30%)?媒体宣传?(a)?媒体宣传?电视25%?电台30%?报章20%?其它25%?(b)?陈列???每年12次节日主题陈列