合富辉煌2010年东莞星城国际花园4-7月份营销部署.ppt

【星城国际花园】2010年4-7月份营销部署
合富辉煌房地产(东莞)
2010-04
势起星城
前言
批次
套
步入2010年,星城国际将迎来项目开发的第三个年度。
面临今年充满不确定性的市场外部因素与下半年二期开盘的营销要求,项目上半年的一期尾货销售将承受明显的销售压力。
如何排除困难,圆满的完成上半年4-7月份的销售任务?
合富带着坚定的使命感进行全面的细致思考,希望通过本案——
审视过去、厘清思路、抛砖引玉、统一思想。
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
一期236套,
二期320套,
08-09年寮步房地产发展概况
市场竞争个盘分析
市场竞争策略思考
市场环境
策略占位
策略部署
HOPEFLUENT
报告总纲
跟随寮步城市化的发展步伐,经过数年的发展,寮步房地产市场形成三大发展格局——良横片区、中心区片区、华南工业园片区。
良横片区主要消化城区,特别是东城及环城路沿线客户为主,客户主要是首次置业的新莞人;
华南工业园片区主要消化华南工业城、汽车城和部分茶山客户,客户同样是首次置业的新莞人;
中心区片区以大部分层次较高的新莞人及少量本地客户为主,并吸引部分茶山的客户。
三大片区都是以新莞人目标客户为主,目标客户群重叠严重。
良横片区
中心区片区
华南工业园片区
寮步市场发展格局——三大片区
市场竞争格局
中心区
华南工业园
良横片区是以东城客户为主,对寮步整体市场影响不大。而中心区与华南工业园片区则同时以寮步新莞人的客户为主,因此无论从目标客户群以及产品开发上均存在严重的重叠,从而产生直接的正面竞争。
代表项目——
星城国际、香槟城市、
海德堡
营销特征——
中心区未来发展前景
代表项目——
鼎峰品筑、风临花语岸
营销特征——
低价、高附加值产品
房地产竞争格局印证了市场整体走势!整体来看,08-09年寮步住宅价格处于长期平稳、缓慢上行的趋势,总体维持在4500-4800元/㎡的水平。09年8月份临近东城的花样年君山别墅开售,特殊阶段性将整体房价拉升至7000元以上,而后续市场则继续走低;
市场量价下行主要原因楼盘数量众多,目标客户与产品同质化严重,市场竞争激烈,高品质项目较少,缺少量价齐升的动力!进入2010年,寮步市场将会有如何的发展呢?
(数据来源:合富辉煌市场研究部)
08-09年寮步市场销售走势——价格上行缺乏动力
中心区确定
2010年初,寮步镇提出,要以城市化为统领,高标准建设大气的东莞城市新区,打造城市中央生活居住区,以香市中心崛起引领城市新区建设,先后出台了《寮步镇鼓励在镇中心区发展房地产业暂行办法》和《寮步镇加快房地产业发展工作方》。
建设现代绿色新香市
去年,寮步提出全力打造“一城三区”,建设现代绿色新香市,建设东莞城市休闲之都——香市动物园、香市公园、农业生态园、佛岭郊野公园、汽车文化博物馆、体育公园等一系列城市基础设施将锁定香市沿线,形成寮步乃至东莞最优的城市居住、休闲生态环境。
一级市政配套落实
2009年-2012年间,香市动物园、香市公园、农业生态园、佛岭郊野公园、汽车文化博物馆、体育公园等一系列城市基础设施落户该区域;拥有国际比赛标准,;2010年,香市动物园对外开放试营业。
百亿元30项工程,加快城市新区建设
2010年3月,寮步镇召开第十届人民代表大会第六次会议。今年,寮步将投入100亿元,启动30项重点工程建设,推动发展东莞城市新区。同时,将投入4亿元办好教育、医保和交通三大等民生实事。
2010年寮步市场发展展望
城市发展决定市场走向——中心区必成热点!
从城市发展的角度来看,中心区必然在未来一两年成为市场热点,但是在城市规划尚未实现的前提下,星城作为新城市中心区的项目依然受到来自华南工业园板块的直接竞争。
因此,进一步实现我项目的销售目标则有必要从分析市场竞争对手开始,从而确定星城国际实现市场竞争的策略方向。
占地面积:
总建筑面积:
总户数:600
开发商:深圳正中置业集团
物业管理:开元国际
产品特点:高附加值、高赠送率——两梯四户,南北通透,赠送空间大,77-84㎡两房改三房,98㎡三房可改五房,空间使用率高!
目标客户群:寮步当地的新莞人
营销核心:低价、西班牙风情
建筑面积均价——
3900-4200元/㎡
市场竞争对手分析——风临花雨岸
 09年,风临花语岸全年销售240套,月平均销售20套,销售均价3981元/平米;
整体价格平稳,从3549元/平米,上涨至4179元/平米;09年5月开始上涨至4042元/平米,往后至1