5天,打造你的创业项目(四)［精］.ppt

关于房屋装修价值评估的探讨
房屋是人类生存的必要条件,随着经济的持续发展和房地产行情的一路走高,不断攀升的商品房价格使得许多年轻人面临着暂时买不起房屋的窘境,只能通过租赁方式。与此同时,人们对于居住条件和生活环境的要求也不断提高,因此对承租房屋进行二次装修的现象也越来越普遍。然而,在租赁合同终止或者租赁合同无效等情况下,由装修物所有权的归属以及装修费用的赔偿问题所引发的法律纠纷也逐渐引起社会的高度关注。
据“住在杭州网”2009年4月发布的报道消息,在2002年6月至2007年7月间,杭州某职业专修学校曾将其教学楼中的一部分教室出租给一家专修学院使用。双方在签订租赁合同时约定:合同期满后,承租方装修房子的费用,由双方共同委托一家有资质的评估公司进行评估,“装修残值”由出租方补贴给承租方。不料租赁期满后,双方当事人在“装修残值”的价值问题上始终未能达成一致,各执一词的双方争执不休,不仅“闹”上了法庭,还“闹”出了两份差价高达40多万元的评估报告。最终经过当地法院的调解,当事双方最终达成一致意见,由出租方补偿承租方“装修残值”共计16万元。
虽然这起由“装修残值”引发的纠纷最终以双方接受调解而落幕,但类似的因“装修残值”补偿问题引发的纠纷已然屡见不鲜。笔者认为,对房屋“装修残值”的准确评估在解决相关法律纠纷时能起到关键性的作用,因此,如何妥善解决“装修残值”评估的合法化、合理化、标准化问题,已经迫在眉睫。
然而目前对于“装修残值”的评估,在整个资产评估范畴内被划分为非重点内容,故相关部门现阶段尚未颁布出具有针对性的评估准则或相关法规。“装修残值”评估到底应该由谁管理、依何管理、如何管理,这些问题值得资产评估界和法律界的人士深思。
针对现状,笔者经过查阅相关资料并结合实际操作情形,从评估范围和评估方法两个方面对房屋装修残值的评估进行了探讨。
一、评估范围的确定
(一)房屋拆迁情况下装修评估范围的确定
如今,对房屋进行拆迁时,房屋的装修费用能否得到补偿,以及补偿的具体数额,一直是大家最为关心的问题。如何公允确认房屋装修费用的具体数额,需要相关职能部门委托具有一定资质的资产评估机构进行评估,而资产评估机构进行评估的重要前提之一,便是确定评估范围。所以,房屋拆迁情况下对于装修范围的确定,就成了整个评估工作中极为重要的一环。
有关装修评估补偿的规定,国务院305号令《城市房屋拆迁管理条例》第24条作出了如下阐释:“1、条例的立法原意在评估时是不考虑装修的;2、货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定;3、如果要对装修进行补偿,应当由拆迁人和被拆迁人在签订协议时协商确定。”
从上述解释可以看到:1、房屋拆迁评估中的房地产市场评估价格是不包含装修价格的;2、在拆迁目的下对房地产市场价格进行评估时,所选取的修正因素不应包括装修因素。据此,评估机构在确定房屋成新率时,以及在采用市场法评估中选取成交案例进行修正计算时,均应将装修因素对成交价格的影响剔除。当然,我们也应该明确,《城市房屋拆迁管理条例》中的“房地产市场评估价格不包含装修因素”,并不是指房屋建筑中的装饰部分工程也要扣除,房屋最基本的粉刷、油漆、涂料等在实际评估中均应包含在市场评估价格里,只有住宅的二次装修、商业用房的装修改造等,需要单独进行评估。