世联2011年常州棕榈湾二期别墅价格建议.ppt

棕榈湾二期别墅价格建议
【目标】
速度目标
价格目标
品牌目标
9月末别墅开盘,首批争取去化30套以上,同时保证年底实现60套的目标
以市场、客户为导向,制定合理的价格,保证首批的销售
通过价格标杆和热销,进一步提升项目的品牌形象
“三重目标”——速度,价格,品牌
【报告思路】
1
项目背景分析
2
推售节奏及价格策略
3
核心均价的推导
4
价目表形成
5
营销策略铺排




【项目背景分析】
【宏观大势】
国十一条
国十条
国五条
新国八条
本轮调控目标是抑制房价过快增长,而非房价下降
本轮调控的重点依旧是打压投机、投资性需求,但相较之前的政策,改善型需求或将被更大程度的误伤。
在房价不断上涨的背景下,1月新国八条出台。
【宏观大势】
紧缩政策下,市场受挤压,下一阶段或以价换量
常七条2月出台,未提及限购,但当前常州要被限购的风声很大。全市上半年住宅成交量受到政策限制,价格维持高位,市场竞争压力加大,积压的购房需求或在2012年释放反弹
【宏观大势】
中小面积是成交主力,大面积市场成交稳定
90㎡以下的首置和120㎡以下的首改是市场供应和去化的主力,120-144㎡的再改类产品今年以来尤其是7月份由于限购的风声供需两端都比较活跃
【宏观大势】
3月中下旬,或受常州“调控七条”的影响,楼市开始走低,出现拐点,并由此开始楼市持续“后劲不足”,成交量一路低水平平稳发展。近期又出二三线城市即将限购,常州岌岌可危。各开发商抢时间出货。
明确新建住房价格控制目标
大面积建设保障性住房,确保中等偏下收入家庭户户有房住
限房价、竞地价,从源头上遏制房价过快上涨势头
科学确定供地总量和结构,规范用地管理
实行差别化信贷税收政策
加强房地产市场监管,严肃查处捂盘惜售、囤积房源等违规行为
对房价过快上涨的地区政府实施问责
常州房地产已出台的“常七条”
政
策
而即将面临的是:二三线城市房价上涨过快新一轮限购城市名单8月即将出台,并且要求各地政府针对限购出具事少五条的相关特征要求。
【宏观大势】
宏观调控下的常州市场愈发冷淡
新政前:2011年1月中上旬受2010年楼市高温余热的影响,住宅成交呈现波动高成交量走势,而二月又恰逢春节,在全国几乎停工的状态下,住宅成交也达到最低点。2月中下旬开始楼市再次回暖,一路飙升。
新政后:3月中下旬,或受常州“调控七条”的影响,楼市开始走低,出现拐点,并由此开始楼市持续“后劲不足”,成交量一路低水平平稳发展。
常州房价一路飙升,2011年房价上升幅度虽然不大,然而整体趋势是上升状态,截至6月,常州住宅均价已经达到8667元每平米。虽然整个常州市场的成交量有所下滑,但是常州绝大部分的在售楼盘并未因为新政的出台而快速出现价格调整。
【别墅市场】
项目名称
别墅形态
户型面积
入市时间
总供应套数
建筑风格
龙湖原山
独栋(合院)
386-450

约600套
欧式
龙湖香醍漫步
类独栋、叠加
323-385

857套
地中海
龙誉城
联排
330-450

112套
地中海
长兴秀江南
联排、叠加
212-287

——
中式
青枫1号
联排、独院、双拼
290-450

69套
——
御翠园
联排
主力户型225

200套
artdeco
巨凝金水岸
独栋
200-500

17套
欧式
常发豪郡
联排
370-440

约75套
地中海
御城
独栋、联排、叠加
225-407

68套
欧式
莱蒙城
独栋、双拼
联排、合院
337-577

132套
北美
溪湖小镇
独栋、双拼、联排
210-614

235套
欧式
湖畔春秋
独栋、双拼
310-620
2005
249套
中式
万泽太湖庄园
独栋、联排
191-558

86套
新亚洲
太湖湾度假村
独栋、双拼
联排、叠加
250-550

170套
现代
目前常州在售的别墅项目