信用社银行个人住房按揭贷款管理办法.doc

信用社银行个人住房按揭贷款管理办法
第一章总则
第一条为满足客户的融资需求,规范全省农村信用社(以下简称农信社)个人住房按揭贷款管理,防范信贷风险,根据《中华、人民共和国物权法》《商业银行房地产贷款风险管理指引》和《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》等有关规定,制订本办法。
第二条本办法所称个人住房按揭贷款是指农信社向借款人发放的用于购买自住普通住房、以所购房屋作为抵押物、开发商提供阶段性连带责任保证的贷款。按揭贷款的房屋分为一手房和二手房,一手房是指开发商新建并首次销售的个人住房;二手房是指开发商以外的售房人再次在市场上交易的个人住房。一手房分为现房和期房,现房是指贷款发放时,开发商已经取得所有权初始登记证明的房屋;期房是指贷款发放时,开发商已经取得商品房预售许可证但未取得所有权初始登记证明的房屋。
第三条农信社个人住房按揭贷款应重点支持借款人购买首套中小户型自住房的贷款需求,且借款人所购住房只能是主体结构已封顶的房屋。
第二章贷款准入条件
第四条按揭项目的准入。对拟与农信社合作的新建楼盘按揭,无论金额大小,都应经过市州联社(办事处)信贷管理部门审批,直管市(林区)联社的按揭项目由省联社信贷管理部门审批,尾盘项目除外。尾盘项目是指销售率已达到或超过 80的楼盘。
第五条按揭项目审批的操作流程:项目申请→项目调查→项目审查→项目审批→签订合作协议。
第六条按揭项目的申请。开发商应向承贷社提供以下资料:
(一)书面申请书主要内容包括开发商概况、项目情况、项目所需按揭贷款金额等;申请期房项目按揭的,还应包括工程进度、投资完成情况等。
(二)公司资料 、税务登记证、组织机构代码证、贷款卡、法定代表人或授权代理人证明书及其他有关证明; 、成立批文及验资报告; (成立未满三年的提供自成立以来的年度财务报表)和近期财务报表; ; ,包括已开发楼盘、经营业绩和行业知名度等; (大)会作出的符合公司章程规定的同意为借款人提供阶段性连带责任保证的决议; 。
(三)项目资料 : (1)项目的可行性研究报告; (2)建设用地规划许可证; (3)建设工程规划许可证; (4)建筑工程施工许可证; (5)国有土地使用权证或建设用地使用权证; (6)商品房预售许可证; (7)竣工验收合格证明; (8)房屋所有权初始登记证明; (9)项目户型平面图; (10)农信社要求提供的其他资料。 (1)~(6)项资料外,还应提供工程进度、项目资金来源及项目投资完成情况等资料。
第七条按揭项目的调查。
受理申请后,由客户经理进行调查,调查主要包括以下内容:
(一)开发商的基本情况:财务状况、资信状况、开发经历及承建能力等。
(二)项目手续的合法性:项目资料是否完整、有效,内容是否前后一致。
(三)项目情况:地理位置、社区环境、交通条件、环保指数、配套工程、市政设施、物业管理等;项目占地面积、容积率、绿化率、建筑面积、楼宇结构与栋数、户型设计等;属期房项目的,还应着重了解项目的投资构成、工程进度、资金来源及投入情况。
(四)项目市场前景:项目的市场定位、目标客户、销售情况和抗风险能力。
(五)项目所需按揭贷款金额是否合理。
(六)项目效益:开发商的合作诚意,对农信社产生的利息收入、存款、代收代付、结算业务等综合效益。(七)银行同业竞争情况。
(八)农信社要求调查的其他内容。
调查人员完成按揭项目调查后,出具调查报告,签署明确意见,连同各项资料提交审查。
第八条按揭项目的审查。应重点审查各项资料的完备性和有效性、开发商的资金实力和开发能力、项目的合法性和合规性以及市场前景等。审查人员完成按揭项目审查后,出具审查报告,签署明确意见,连同各项资料提交审批。
第九条按揭项目的审批。县级联社对贷审会审批通过的按揭项目报市州联社(办事处)信贷管理部门审批,直管市(林区)联社的按揭项目由省联社信贷管理部门审批。
第十条签订合作协议。经审批同意后,承贷社与开发商签订按揭贷款业务合作协议书,协议应主要明确以下事项:
(一)开发商保证按揭项目的各项手续完备、合法、有效,保证售房资金首先满足按揭项目的建设,不得挪作他用。
(二)开发商应协助承贷社和借款人及时办理抵押登记并将登记证明原件交由承贷社保管。
(三)在借款人办妥正式的抵押登记之前,开发商为借款人提供阶段性连带责任保证;因借款人或开发商的原因导致无法办理正式抵押登记的,开发商应履行回购房屋的义务。
(四)开发商应承诺按揭贷款涉及的项