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微观经济学之房地产市场的供求关系
摘要:需求和供给是经济学中的一个重要概念,众多经济现象几乎都可以运用供求关系作出一定的解释。当今房地产市场的供求关系在一定程度上出现失衡,人们对房地产的需求不断增长,其中的需求包括刚性需求和投资性需求。而现实生活中房地产的供给相对减少,虽然土地供应年年增加,但是无论从数量上还是速度上都远远落后于需求的增长幅度。而影响房地产市场的需求的因素有很多,通常可归纳为四个方面人口、消费偏好、购买力及投机。如果从时间构成方面看,人口、消费偏好、购买力三个因素属于影响长期需求的因素,而投机因素则是影响房地产的短期需求。人们对这样的现象有什麽样的反应,我们又应采取什么样的措施,本文就用经济学供给与需求原理对这些问题进行分析。并提出了促进房地产市场平稳健康发展的建议和措施。 
关键词:需求,供给,弹性,垄断
对房地产需求不断增加:
(一)人口的快速增长——我国是一个有 13 亿人口,正处于完成工业化、加速城市化阶段的发展中的大国。特殊的发展阶段和人多地少的国情决定了我国面对的是每年1000 多万城镇增量人口的住房需求,随着人口数量的迅速增多,住房的需求也就大大的增加,从而导致房价上涨。城镇化进程加快——统计数据显示,2007 年我国城镇化率达到 %,比上年提高 1 个百分点。随着城镇化进程的加快,我国每年从农村转移到城镇的劳动力平均将增加 1000 万人左右,这部分转移的劳动力不仅将增加对城市住房的临时需求,也会增加长期需求。城镇新增就业人员增加,构成新的住房需求。
(二)生活水平的提高——2007 年,我国城镇居民人均可支配收入达到13786元,实际增长 %,增幅比上年提高 个百分点,随着城镇居民收入的逐年提高,对住房的改善性需求将增加。如果对住房改善性需求按城市人口 1%左右测算,预计2008 年这部分需求人口达 500-600 万人。人们收入的提高,居民的住房改善性需求也将增加。8 ——这种形式将相应增加被拆迁居民的被动性住房需求。据了解,目前全国每年城镇房屋拆迁计划达 13000 万平方米左右,实际拆迁规模达到近 10000 万平方米,按照“拆一、建一、还一”的原则,将相应增加当年被拆迁居民的被动性住房需求。从而又使购房的需求增加。而随着人们的生活水平的提高,人们的投资保值增值意识的不断增强,人们开始寻找投资渠道。但是我国投资渠道比较狭窄,对于多数投资者,除了投资房地产没有更好的投资方式,加上房价一直在上涨,于是大家纷纷投资购买住房,导致需求的进一步增加。另外投机消费也是严重影响房地产市场健康发展的不安定因素,也是造成局部结构性失衡的主要诱因。在市场中,投机客主要采取两种方式从中获利一是在交易监管缺乏下的炒作,预售前的购买优先权,然后将购买优先权加价转让获取利差另一种就是短进短出,炒高楼价。这种投机行为催生了房地产商品的价格上扬,如温州的炒房团;出于对人民币升值的预期,和对中国消费市场的看好,国际上的热钱大量流入我国,其中很大比例进入房地产行业,客观上抬高了房价。
(三) 从弹性的角度来分析房价的上涨:随着人口的增加,人们生活水平的提高,人们对于买房的热情是不断上升的, 然而就是看到了这一点,房产商们为了自己的利益,不断的提高房子的价格,当需求量的变动的比例小于价格变动的比例