微观经济学论文.doc

论当前房价调控的经济学原理摘要:住房问题作为中国目前最现实的一个问题,已经成为中国老百姓最关心的事情,而房价的持续攀升则使得人们对于住房问题格外关注,房价调控也因此显得格外重要。房价调控的主要目的在于抑制房价过快上涨,稳定市场房价。公众在对房市走势和房价预期观望的同时,也对政府的调控行为和调控效果予以观望。2010年中国房地产政策已由此前的支持转向抑制投机,遏制房价过快上涨,并且先后采取了土地、金融、税收等多种调控手段。此篇论文主要从经济学的角度分析房价上涨以及房价调控的原理。关键词:房价调控、经济增长、房改、房价收入比一、当前我国的房价经济形势1、经济对外依存度仍然较高(这是因为内需不足,主要是指居民消费品的消费不足),而同时,受国际金融危机影响,外需恢复较慢,从而造成,产能过剩(粮食除外),消费不足(包括内需和外需),经济运转效率呈下降趋势;2、投资热(包括:民间投资和国家投资),各种大规模基础设施建设纷纷上马,投资热这把双刃剑,在拉动经济增长的同时,也抬高了大宗商品价格,带动了物价的上涨,最终反映为居民消费总额的下降(尽管节假日较高)。由此可见,现在国内经济形式和房市有很大关系,房市占用并消耗着的资金已大大高出合理范围。国家利用积极的财政政策和稳健的货币政策,可稳定房价,保持经济平稳增加。积极的财政政策包括大规模基础设施建设、税收政策等。稳健的货币政策包括国债、银行利率、存款准备金率。近期现象标明,国债很难发挥作用。而加息本身无法从根本上解决房地产热的问题,反而会增加房市的资金占用率,这对整体经济是不利的。所以,我认为国家会偏重于调高存款准备金率,因为这样既可不增加消费者的负担,不增加房市的资金占用率,又可立竿见影的减少流动性(也就是减少全社会的流动资金的总量),从而即能稳定房市,又不对其他经济领域造成不利影响,达到保持经济平稳发展的目的。经济由各行各业共同创造、共同发展,尽管房地产产业链很长,但光靠房地产及相关行业是不行的,房地产长时间占用并消耗的资金过大,不仅会造成老百姓生活水平的下降,而且还会挤占其他行业的利润空间和发展空间,对国家整体经济是不利的。二、房价过高的原因(1)投资推动。随着人们收入增加,投资需求日益旺盛。但目前投资渠道偏少,近年来房价持续走高,使很多人以为房价只涨不跌、买房只赚不赔,纷纷加入“炒房大军”,住房消费存在严重的“投资化”倾向,对高房价起到了推波助澜的作用。(2)资金推动。因为货币政策相对宽松,市场流动性充足,也就是说市场流通中的钱过多。2009年我国新增信贷规模近10万亿元,相当于过去三四年的增量。资金充裕必然刺激投资需求,而一些实体经济受金融危机冲击尚未完全走出低谷,大量资金就涌向房地产市场,必然使房价过快上涨。(3)地价推动。近年来,“土地财政”导致的地价上涨成为高房价的一大推力。所谓“土地财政”,就是一些地方政府依靠出让土地使用权取得的收入。由于很多地方政府对“土地财政”过分依赖,造成“地王”频出,地价与房价相互影响、交替上涨。(4)制度原因。我国房地产市场的发展历史只有10多年,体制机制还不健全。比如,由于住房兼具民生和商品双重属性,大多数国家住房既有市场供应的商品住房,又有政府支持投资的公共住房,我国在过去10多年较为重视通过房地产市场解决住房需求,面向低收入群体的保障性住房供应不足,欠账过多,造成住房