5A写字楼物业管理服务标准.doc

5A管理服务标准


二O一 O年六月一日


第一部分设施设备的维护与保养管理标准

一、建立设施设备档案
设施设备档案应至少包括以下内容:
a. 消防系统
b. 变压器
c. 低压配电
d. 供、排水系统
e. 监控系统
f. 照明系统
g. 装修材料
二、供配电系统
A、运行管理标准
物业管理人员应每日检查:
1、变压器的油位、油色是否正常,运行是否超负荷,是否漏
油。
2、配电柜有无声响和异味,各种仪表指示是否正常,各种导
线的接头是否有过热或烧伤,接线是否良好。
3、配电室防各种标示物、标示牌是否完好,安全用具是否齐
全以及是否放于规定的位置。
4、按时开关辖区内的灯饰。
5、沿线无堆积易燃物、危险物品。


B、保养管理标准
1、低压配电柜维护、保养标准
1)、每日工作包括:
a、检查母线接头有无变形,有无放电的痕迹;紧固连接
螺栓确保连接紧密,母线接头处有脏物时应清除,螺母
有锈蚀现象应更换。
b、检查配电柜中的各种开关;紧固进出线的螺栓,清洁
柜内尘土。
c、检查电流互感器和各种仪表的接线是否接好。
d、检查熔断器的容体和插座是否接触良好,有无烧损。
2)、物业管理人员保证,低压配电柜的养护,每半年一次。其顺序是:先做好养护前的准备,然后分段进行配电柜的保养。
2、变压器的保养、维护标准
a、变压器的养护应每半年一次。
b、在停电状态下,清扫变压器的外壳,检查变压器的油
封垫圈是否完好。
c、拧紧变压器的外引线接头,若有破损应修复后再接好。 d、检查变压器绝缘子是否完好,接地线是否完好,若损
伤则予以更换。
e、测定变压器的绝缘电阻。
C、停电应急措施的服务至少应包括:
1、对于供电局提前通知,检修高压线路计划停电时,物

业及进告知业主停电原因及时间,通知做好停电准备工作。
2、对于突发事件停电时,物业及时与相关部门联系,问
明停电原因及时间后,及时通知业主。
3、当维修和保养电气设备需计划停电时,服务中心提前
通知停电范围、时间,维修员应按要求做好保证安全的组织措施和技术措施。原则上停电选在下班时间或节假日期间。
4、当供电系统出现突发事故时,维修员应迅速进行抢修,
必要时通知业主停电时间及原因。
5、当发生火灾时,应停止动力设备供电。

五、电气设备管理标准
物业管理人员应保障:
1、正常情况下,配备两人保障24小时办公、后勤等持续供电
的稳定性
2、所有电气设备的安装及线路敷设符合低压电气安装规程的
规定。
3、在增添大容量的电气设备时,需重新设计线路,并经过有
关供电、消防部门审核同意后,进行安装和使用。杜绝在电气线路上增加容量,以防过载引起火灾。
4、建筑内采用采用铜芯导线;敷设线路进入夹层或闷顶内,

需穿管敷设,并将接线盒封闭。
5、办公室内的台灯、壁灯、落地灯和配餐间内的电冰箱等电
气设备的金属外壳,需有可靠的接地保护。
6、照明灯具表面高温部位不得靠近可燃物,碘钨灯、荧光灯、
高压***灯(包括日光灯镇流器), 不可直接安装在可燃物体上;深罩灯、吸顶灯等,如安装在可燃物件附近时,需加垫石棉布或石棉板隔热层;对于碘钨灯、功率大的白炽灯的灯头线,采用