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如何做好房产投资
面对形形色色的房产,很多投资者感觉无从“下手”。“商场如战场”, 所谓知己知彼,百战不殆,在房产投资实战中,投资者必须了解各类房产的市场需求多大?目标客户在哪里?增值空间有多少?选择合适的投资类型,采取有针对性的投资策略,规避风险,提高成功率。
1、小户型投资
一居室销售面积在60平方米以下,二居室销售面积在80平方米以下,三居室销售面积在100平方米以下可称之为小户型。小户型楼盘凭借总价低,户型灵活多变,充满个性时尚形成了当时楼市靓丽的一道风景。
小户型投资实战攻略:“四看准”
小户型因投资总价相对较少,风险也相对较小,且出租率高,利润相当可观,获得了很多投资者青睐,在投资小户型房产时要注意以下几点。
一是看准地段。地段是选房标准的重中之重,对于投资者来说,选地段就是选商圈,一般首选交通便利、利于工作、上学、周边配套设施完善的成熟区域,或在一些用地紧张度高的城市功能区和商务区。
二是看准开发商。选择有信誉及手续齐全的开发商,信誉程度高的开发商会真正为客户着想,承诺一般都能兑现,其开发的产品也才会是真正适应市场需求的产品。
三是看准目标客户。小户型投资的目标客户群,主要有两类人:一类是中等收入的年轻客户群,他们租房目的是自住;还有一类是外地移民,他们购买的目的是建立一个立足都市的生活平台。这两类人群经济基础薄弱,能忍受小户型的某些缺陷,比如拥挤、采光通风差、朝向差、没有厨厕和阳台,只因为它便宜,方便。往往那些楼体外立面设计绚丽多彩,社区配套新潮时尚,户内提供全屋精装修甚至配备家具家电等项目,容易引起他们的共鸣。
四是看准房型。对于一两人居住的1居室来说,面积上应以符合人体工程学的基本空间尺度为限,比如:客厅不应小于12平方米,卧室不应小于10平方米,就是合在一起,也不应小于20平方米;而服务性的卫生间不应小于3平方米,厨房不应小于5平方米;当然,若能增加阳台、电脑间,以及洗衣机、冰箱的专用放置空间什么的,会使舒适度大为提高。因此,各功能空间的面积、尺度的恰当与否,是小户型品质高低的关键。
小贴士
出租投资回报率=月租金×(12-空置期)×(1-10%)×100%/(总房价+各种费用)比如市中心附近一处单身公寓,当时每套售价在13万元左右,,月供700元左右。从公式可得一套30平方米左右的房产租金为每月800元,考虑地段、产品等因素,可预计在1000元以上。这样回报率即为(1000××100%)/130000=7%。据专业人士分析说,回报率的分界线为5%,当小于5%时,则说明物业不值得去投资。
2、二手房投资
“二手房”是相对开发商开发销售的商品房而言,它是房地产产权交易二级市场的俗称。凡产权明晰、经过一手买卖之后再行上市的房屋均可称之为二手房。二手房主要包括私房和已购的政策性住房两种房屋类型。
二手房凭借其地理位置好、总价较低、交通便利、配套设施成熟,不用承担期房风险的独特优势吸引了不少投资者的广泛关注。俗话说:“船小好掉头”,投资者一旦出现资金短缺,就可及时变现,再转卖出去。另外,投资二手房产后,通过长期租赁方式可获得稳定的、较高的收益。
二手房投资攻略——“四重奏”
[一重奏]做好房屋的估价
房地产估价需要有丰富的经验和较高的专业