太原泛华盛世开盘前计划.doc

泛华盛世开盘前计划
开盘时间的确定对于一个项目的销售管理及开发进度重要性是不言而喻的,本案由于种种原因导致开盘时间难以确定,根据最近一段时间的工作进度及开盘具备条件日渐成熟,我们提出以2004年7月18日做为本案的假想开盘时间,以此安排工作时间和开盘前的工作计划,请公司各位领导斧正。
开盘需具备条件:
工程进度:
基于太原消费者对于期房的抗性,开盘时应有好的工程形象。要求开盘时E、F栋的工程进度达到地上五层(包括A、B、C栋更佳)。
项目取得预售证:
项目需要取得销售许可证,因为法律限制取得销售许可证后方可收钱签合同,实现真正意义上的交易,所以要有一定宣传回收资金应在取得销售许可证后开盘为宜。
项目预热达到一定程度:
销售预热达到一定程度,标志为预约客户达到150以上来使开盘时形成良好的轰动效应来赢得市场。
销售道具:
交房标准
面积计算(包括公摊面积)
物业管理
建筑模型
3D演示影片
景观规划及效果图
必备的广告宣传品必须到位

太原本身的具体情况决定了口碑销售将是在这个城市中主要的工作内容,我们将通过各宣传媒介的有效组合运用和丰富的营销方案,营造出公开期热烈销售态势,促使冲动型客户成交;
通过多样的促销活动将本案与项目定位紧紧联系起来,树立起本案独特的形象,优化“产品差异性”,进而以内秀吸引理智类型客户。
CRM管理
决策购买
建立知名度
引起兴趣
产生欲望

通过基础数据库(CRM管理)资源进行拓展行销活动,进行BTB的点对点产品阐述;在人员活动及广告宣传中逐渐树立项目及企业知名度;在了解的基础上引发目标客户的兴趣让购买成为可能;通过促销和展示及谈判技巧影响决策使期加速决策最后产生购买;通过购买让客户获得利益或信赖我们的服务来树立口碑以形成口碑传播,增加销售机会降低销售成本;通过业务接待流程同时有效增加客户资料库进行CRM系统管理,形成良性的流程循环。
二、开盘期间行销阶段分期
结合房地产销售季节规律以及本案工程进度,划分本案各行销阶段,并分别围绕不同主题展开各行销阶段之推广策略。
销售进度



三、准备期(2004年4月28日前)
工程进度:
施工队伍进场
行销目的:
完成基本销售资料,做好试销及公开期的准备工作
准备工作:
2004年4月28日左右,售楼处装饰布置完成
将产品内涵融入建筑风格为主旨建设售楼处;
尽量将本案建筑特色通过售楼处体现出来,如户型特点、城市规划,以利于销售中介绍,方便客户亲身、直观感受。
售楼处内部布置:
整个售楼处区隔为:
/销售大厅(销售现场)
/办公室(销售人员办公使用)
/洽谈室(与重要客户重点洽谈、售楼处会议)
/项目立面效果图和项目LOGO(悬挂城区风景图,文化底蕴的项目感官延伸图片,凸现项目大环境优势)
/洗手间等;
大厅按功能不同划分为:
/销控区(柜台销控现场/控台)
/洽谈区(布置桌椅,与客户洽谈)
/模型区(向客户介绍产品区位和景观规划情况)
/三维区(通过三维演示系统直观介绍项目,形成更强冲击力)
/签约区(独立的合同签署区域保证不受外界干扰同时避免干扰卖场氛围)
设置音响设备;
/无线话筒设备
/对讲机设备(大功率,民用对讲机)
控台背景板制作;
灯箱制作:
/建筑立面效果图灯箱
/景观效果图灯箱
/园林局部效果图灯箱
/项目主入口效果图
室内看板:
/施工许可、预售许可等相关证件小看板(×);
/体现产品风格的小看板
模型制作完成;
以室内吊旗等营造、烘托现场热销气氛:
3. 售楼处外部布置
售楼处入口处设置大型罗马旗;
售楼处西侧设置大型广告看板,形象诉求;
东二道巷拐角参观项目必经处处设置指示路标;
售楼处门楣设计;
花草种植;
施工现场清理;
以上各广告品详见设计稿件。
4. 基本销售资料
5月中旬前,所有效果图绘制完毕(总平图、鸟瞰图、建筑立面、园林、园林重点局部等);(前期未完成,限期跟进)
5月25日前确定价格表
面积测算
付款方式(按揭银行和具体执行成数确定)(前期未完成,限期跟进)
建材标准
预购单、合同范本
物业管理“业主临时公约”
各类报表;
海报:/5月15日前,设计完成、确认;(前期未完成,限期跟进)
/5月底前,制作完成;
平面图集:/5月底日前,完成制作;(前期未完成,限期跟进)
车体广告:/4月底日前,公交车体广告(102、802、810)合同签署,择期发布;
项目围板:/5月15日前,工地围板制作完成;(前期未完成,限期跟进)
看房班