中心城商业广场商业运营管理模式计划书.doc

中心城商业广场商业运营管理模式计划书
中心城商业广场商业运营管理模式计划书
目录
绪言
商业管理公司职能
商业管理公司架构
商业管理公司收支预算
商业管理公司运营管理及激励
绪言
随着2012年8月公司将体育场地块按计划收入囊中及2012年四季度中心城商业广场的全面开业卓品地产在福泉全面占据高端住宅商业及今后的写字楼市场的布局已初步形成如何在公司整体战略下提高卓品地产福泉花园中心城品牌知名度及项目产品利润最大化将是今后几年公司发展目标中的重要课题同时随着福泉政府近两年土地投放量的增加市场竞争将日趋激烈目标市场细分化产品差异化将是抢占市场份额的必备手段
中心城商业广场一二三期在全部建成开业后预计将达到53万平方米营业面积一期10000平方米二期24000平方米三期19000平方米中心城将成为跨主题百货商场临街精品百货美食街超市动漫家居生活馆影院康体文化中心社区配套等复合型业态的新型商圈按现在全国中等城市商业地产人均保有面积117平方米而言中心城商业广场的容量就已足够覆盖福泉市主城区而福泉市现有的商铺保有数量约45万平方米同时预计三年内还将新增27万平方米不含中心城商业广场三期即预计到2015年福泉市商业保有数量将达到或超过125万平方米这样将会造成大量商业的闲置或低价出租低价销售
招商只是实现目标定位执行招商目标的一个环节与过程而招商后的经营管理是实现商业地产价值和提升品牌形象的灵魂工作运营是对前面所有工作的检查和整体持续服务与益利的保证大型商业街区或购物中心的物业管理是一个特殊形态的物业管理绝非简单的保安保洁他要有一个团队既懂商业又懂机电又懂物管的团队商业物业管理第一重要的是商业开业的补充招商调整还有机电保安保洁等职责在商业零售业内一般来讲商业项目要有三年的培育期最少也要两年培育期做商业地产做购物中心就是一系列业态的集合而且开业后要迎来一大堆的问题要有足够的心理准备要渡过市场培育期才能迎来阳光坦途开业是一个分水岭开业之后麻烦事很多主力店业主商户的投诉机电的维护环保的要求等等尤其是市场的培育问题在前三年不稳定的前提下如何进行良好的运营管理换租等以实现业态锁定并最终形成商圈
目前福泉市盛源商业管理有限公司作为贵州卓品房地产开发有限公司营销部下属职能管理组现阶段承担的工作主要为一期商业租金物业管理费的收取一期商户的换租管理工作二期招商商户物业问题的解决等随着中心城商业广场二期的开业及三期的规划完成后的相关工作目前的工作职能将远远不能满足公司所需要得到的结果专业度不够分工不明晰团队结构不合理开业后工作时间与营销部不紊合拓展能力不足无法有效吸纳专业人才等问题都将制约福泉市盛源商业管理有限公司作为中心城商业广场营运方的管理水平及效果也就无法为项目的销售提供更强有力的支持针对这样的情况建议将福泉市盛源商业管理有限公司重新做为独立部门或卓品地产子公司进行运作管理并根据市场需求进行人员配置合理化提供符合商业运营的策划方案管理方案广告促销资金使用方案等进行有效组合从而完善职能达到运营目标将招商运营管理商业销售辅助明确为福泉市盛源商业管理有限公司的两条运营管理主线并以培养具备良好道德规范尊重员工尊重合作伙伴认同公司价值观发展观的运营管理团队为长期构建目标
商业管理公司职能
商业管理公司职能按业务区块及宏观面微观面可划分为如下几类详细内容见商业物业管理手册
商业物业规划及工程装修管理
1商业物业前期管理
商业项目设计阶段的物业设计建议
物业管理市场调研工作
主力店物业服务定制商业
物业管理成本测算
商户装修管理
环境营造与管理
商业物业保洁的系统策划
安防管理的系统策划
商业绿化和美陈管理的任务
光环境营造
安全管理与风险控制
风险源识别内容范围识别方法及安全风险种类
风险评估与控制
消防管理特点及组织运作管理
消防设施运行管理
治安防范及秩序维护管理模式
宣传推广的安全管理
交通组织管理
内外部交通组织系统的设计优化
停车场的设计优化
停车场导向系统的设计优化
购物中心商场货运通道的设计优化
商业工程管理的前期介入
项目立项决策可行性研究阶段的介入要点
规划设计阶段的介入要点
设备安装调试阶段的介入要点
竣工验收的介入要点
装修装饰阶段的介入
商业工程项目的接管理与验收
商业工程问题的整改与完善
工程遗留问题的一般处理方案
工程问题缺陷产生的原因
商业管理工程客服体系的人员组成
商业工程设备管理的主要目标和任务
商业工程设备管理的内容
商业工程设备固定资产管理
商业工程设备设施的档案管理
商业工程设备设施的维护和保养
商业工程设备设施维护保养的基本要求
零售业态管理的运用及深化
针对卓品地产今后可能开发的商业地产项目做好