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土地储备贷款风险分析
一、土地储备贷款的主要风险表现
(一)土地储备制度自身不完善所带来的制度性风险
1、土地储备中心或类似机构的主体地位没有明确的法律承认。在现行体制中,土地储备机构法人代表由政府行政官员兼任,基本为全额或差额拨款的事业单位;其职能靠政府授权,主要是土地招、拍、挂前的收购、征收、拆迁、安置、整理。目前,用以规范土地储备的指引性文件仅仅是相关部委及各地出台的管理办法,现行的土地主要法律《房地产管理法》、《土地管理法》中并未涉及土地储备制度内容,土地储备机构的法律地位并不明确。由此带来土地储备机构有无权利行使这些职能,以及行使了这些职能所产生的债权债务能否得到法律的保护。
2、土地储备主体分散、土地供应不统一。
理论上说,土地储备主体应该单一才能保证土地的供应市场稳定,起到平抑地价的作用,稳定的外在环境才能保证银行信贷资金的安全。但在实际运行中,往往存在多个储备机构以及个别的以土地整治、储备为主要业务的房地产公司。这样的机构设置和权利划分,客观上形成了土地多头供应的局面。代表政府负责土地收购储备的某一机构并不能真正垄断土地一级市场,如果加上划拨土地通过补办手续、补交土地出让金而隐性流入市场的土地,土地的供应垄断根本无从谈起,如此给银行信贷资金带来极大的风险。
3、土地储备机构对土地拍卖收入没有支配权。
土地储备机构实行财政收支两条线管理,对出售土地所得的出让金收入没有支配权,按照政府《土地储备管理办法》的有关规
定:土地储备机构投入资金通过收回、收购、置换和征收等方式取得土地后,直接或进行前期开发后出让,其出让收入必须直接上缴财政专户,政府财政审核土地储备机构的项目成本报表后,核拨相关成本费用。此项规定意味着银行实际上丧失了对第一还款来源的控制权。
(二)土地储备贷款运营中存在的风险
1、宏观政策风险
与土地储备贷款相关的主要包括国家宏观金融政策、中央及地方房地产政策、地方具体土地规划等。宏观金融政策如贷款利率、法定准备金会影响银行的贷款供给。地方土地规划及用地计划决定土地储备的总需求,具体房产政策影响储备土地的市场需求。如当国家实行银根紧缩政策时,会造成储备资金的不足,影响土地储备计划的顺利进行;当国家控制房地产投资规模时,土地的转让计划很难实现,从而影响土地储备工作的顺利进行。
2、土地储备机构经营风险
经营风险的产生可能来源于以下几个方面:一是由于贷款利率提高造成经营成本增加所带来的风险。即在将收购的土地经过经营由“生地”变“熟地”出让时,所取得的收益不足抵补其增大了的成本所造成的损失;二是在整个的收购、开发和出让的过程中,由于对有关成本费用控制不当造成的净收益的减少所形成的风险。即没有做好费用预算或在预算的执行过程中没能很好的进
行控制使得有关费用增加所造成的损失;三是由于收购土地时投资决策失误,没有充分考虑地段或地块质量等问题,使收购的土地难以出手所造成的损失。
3、银行信贷审批和贷后监管中的风险
1)客户评价和授信量估算有难度
由于土地储备机构为事业单位编制,采用事业单位会计制度,提供的报表不适用商业银行对一般企业财务报表的分析模式,许多指标无法定量计算,难以依据其进行准确的客户评价,授信量分析没有详细的分项测算,使得授信控制量缺乏真实可信的依据,在实际操作中,银行给出的授