市场营销 毕业设计.doc

一、 温江区区域概况: 3
1、区位概况: 3
2、板块划分: 3
3、市场状况: 3
4、消费状况: 5
二、温江区主要楼盘基本信息: 5
1、光华大道区域: 5
2、主城区: 6
三、宏瑞·世纪滨江项目概况: 6
四、宏瑞·世纪滨江竞争对手分析: 7
1、“鸿源星睿城”项目: 7
2、“学府杏林”项目: 8
3、“西财学府阳光”项目: 9
4、“中铁丽景书香”项目: 9
五、宏瑞·世纪滨江SWOT分析: 10
1、优势分析: 10
2、劣势分析: 11
3、机会分析: 11
4、威胁分析: 11
六、目标客户定位: 12
七、市场定位: 12
1、收入变量 12
2、职业变量 13
3、年龄变量 13
4、用途变量 13
八、产品定位: 13
九、价格定位: 13
十、营销推广策略: 14
1、项目前期发展策划: 14
2、建设前及建设期的调整及应对方案: 15
3、完成项目的营销策划: 15
4、重视售楼部的包装: 15
5、强化售楼员的培训与考核: 15
(1)项目组织构架: 15
(2)售楼员的培训: 16
(3)售楼员的考核: 16
(4)广告策略: 16
(5)促销策略: 17
6、项目住宅的销售渠道规划: 18
(1)价格策略: 18
(2)直效行销: 18
(3)公关行销: 18
(4)销售促进活动: 18
(5)项目的入市时机: 18
(6)项目营销推广周期计划: 19
十一、营销手段与特征: 20
十二、营销费用预算: 21
附件: 26
附表: 27
1、登记和管理成交客户的详细资料: 27
2、合同签订客户表: 28
3、电话接听记录: 29
4、销售情况统计表: 30
温江区区域概况:
1、区位概况:
温江区位于成都市腹地,气候温和湿润,夏无酷暑,冬无严寒,岷江正流金马河及其支流江安河、杨柳河、清水河流经区境;属于典型的平原地区,地势平坦,无山无丘;地铁4号线、轻轨的规划,以及光华大道连接成都市区的有力因素使得温江区交通更加便利;而作为全国百强县的温江,更加具备市场的广阔性和潜力。
有着“国际花园城市”、“金温江”之称的温江区,是成都市市区的西部分区,是主城区的西部中心,各项配套设施完善,是居家的首选之地。
2、板块划分:
从板块划分来看,可将温江区分为杨柳河板块、老城区板块、光华大道板块和万春板块。其中:
1、杨柳河板块:东至凤溪大道、西至红泰路、北至战备渠、南至南熏大道,为目前在售项目较多的板块,开发项目分布在杨柳河两侧,良好的自然条件和较成熟的配套是吸引购房者最重要的因素。(代表楼盘:海峡新城、江南房子)
2、老城区板块:东至江安河、西至凤溪大道、北至战备渠、南至柳城大道,为温江房地产开发最早的区域,房地产开发较为成熟,周边配套最为完善。(代表楼盘:红泰瀚城)
3、光华大道板块:北至南熏大道、南至温泉大道,为大盘集中,实力开发商集中的区域,具有交通优势,但目前配套尚不完善。2005年花博会的主馆场位于本板块,大大加快本板块房地产开发力度。(代表楼盘:仁和春天大道)
4、万春板块:成温邛高速公路北测,依托花博会的分会场,开发西部旅游、娱乐、地产为一体的复合地产,带动本板块的其他物业的开发。(代表楼盘:置信·春天大道)
3、市场状况:
今年一月份开始,国家正式开始实施“新国八条”、加强“限购令”等房地产相关政策。从1~9月成都市房地产市场状况来看,随着国家政策的对市场影响的显现,成都市房地产市场已经出现颓势,土地交易、商品房成交量均处于低位徘徊,供过于求渐渐初现,开发商的资金回笼已经初现困难,消费者从国家政策实施开始就保持着“持币上观”的态度。从国家各大城市来看,部分城市已经开始下调房价,而这一趋势将会继续。
而从第37届成都房地产交易会(2011春季)来看,本届房交会为期5天,场面较为冷清,现场人气不温不火,与去年遭遇史上最严厉春交会相似,本届房交会在限购令下显得疲态备露
。共有224个楼盘参展,其中,主城区参展楼盘100个,郊区县参展共124个。可见成都市周边近郊的供应量相比主城区大,而在国家政策的影响下,许多消费者向近郊区域发展也为周边近郊的房地产市场带来契机。
在成都市房地产市场的大背景下,温江区房地产市场价格也受到相应的影响,在2011年上半年的房地产价格中,平均每个月都有一定的幅度变化。(如图:)
:温江房价上半年月度走势:
从交易情况来看,整个成都市房地产市场出现拐点,在国家政策影响效果不是很明显的1-2月份,成交面积和成交量均呈高位走势,而从3月开始,整个市场都低开低走,虽然相对3月份以后逐月都有上涨势头,但是