南京江宁翠屏湾花园城德国新镇全程营销代理企划方案.doc

翠屏湾花园城●德国新镇
全程营销代理企划方案

前言
每接到一个案子,我们便产生创新与完美甚至达极至的冲动。
因为我们一直尊崇这样的理念:让贵司与我们共赢,共同打造一个让业内外人士不说是流芳,至少也可频频回眸的项目。
这份企划案依然是我们在匆忙中形成的,以至市场调研没有充足的时间去完成,但是我们对本案依然倾注了满腔的***,在短短几天时间内,我们夜以继日的超负荷工作,深深领悟本案的精髓和要义。如果有更多的时间和机会我们会更仔细的去雕琢、去调整、去完善。
我们希望这份报告只是与贵司的一次沟通、一个与贵司合作的起点。
期待我们致臻完美的合作!
二00五年九月十五日
本案的产品形态有足够的市场需求吗?
产品的某些先天不足为目前推盘带来怎样障碍?
目前市场同类形态的物业供应量和客群需求的关系是什么?
面对竞争市场,本案的优势在哪里?
我们的营销策略是否能对本案的推盘产生足够强势的推动力?
目录
第一部分营销企划报告













第二部分投标文件
第一部分翠屏湾花园城●德国新镇
营销企划报告
把脉市场---倾听竞争的声音
从理性的角度,用最实际的数据说话,通过对区域市场及竞争产品的供应量、价格、销售等实际分析,从而对本项目进行客观的思考。
宏观市场环境分析
一、区域规划
江宁是南京城市发展的三大新市区之一,三山板块是江宁重要组成部分,随着区域功能、交通、商业、医疗、教育配套等各方面规划的实现,区域内成熟指数日渐提升。
《东山新市区总体规划修编》公示,江宁近阶段的发展目标是:7年内新增55万居住人口。截至2002年年底,,到2010年该区人口规划为130万左右,城市化水平达到65%。在居住上,该区的容量超过河西,和仙林、江浦一起成为南京的三个新市区。
江宁的产业主体为江宁开发区、江宁科学园、禄口华科园,着重发展无污染的高新技术产业和先进制造业。结合南京的沿江开发,江宁还规划了“滨江开发区”,沿江展示滨江风貌。这无疑给江宁三山板块的发展注入了一针“强心剂”。
图1-1:江宁产业规划布局图图1-2:江宁用地规划图

1. 区域功能规划
东山新市区新的规划图显示:三山板块周边规划为高档社区、名牌学校及商贸中心,远离工业区,且板块的西部地区拥有独一无二的保护性原生山林带,这些资源因素使之成为江宁环境最优越的区域。
《东山新市区总体规划修编》的公示,促使三山板块的优越区位得到确认,其近期及未来的发展前景也坚定了置业者的信心,三山板块由于所处的自然地理环境,使其具有不同于江宁其他板块的优越性。同时,随着落户江宁的国内外知名企业的逐年增多,产业的快速发展也无形地带动三山板块房价的提升。三山板块楼盘本身完全有条件成为新江宁的“首善居住区”之一。
2. 区域商业规划
《江宁东山新市区商业网点规划》规划江宁将在原有基础上再新建10个大中型超市。有一半分布在百家湖片区,三山板块将增加一个大型超市和中型超市。另外在基础上再新增10个农贸市场、8个生鲜超市或在大中型超市中设生鲜区;在火车南站市级商业副中心、东山市级商业副中心、东山老城区级商业中心内建设3个市区购物中心,在百家湖区级商业中心和同曦鸣城内建设2个社区购物中心。 
商业规划的出台对于江宁以及三山板块是利好因素,这将解决区内居民日常生活购物难的重大难题,为区域的住户提供日常便利,同时提升区域的居住指数。

在保留区人民中医院和区二院等综合性医院的基础上,新增设江宁医院门诊部、江宁区疾控中心和卫生监督所等。
4. 教育配套规划
在教育配套方面,通过“三校联运”等工程扩大办学规模,鼓励民办教育发展和名校扩张。与此同时,科研配套的规划也在加强。
5. 交通配套规划
《东山新市区总体规划修编》公示,在交通规划上,通过建设地铁1号线南延,地铁三号线以及区内改造绕城公路、公路二环等一批快速路,并形成站南路、将军大道等
“四横五纵”主干道网络,轻轨、地铁、道路交通相结合的立体交通格局,最终解决三山板块市民的日常交通出行。

地铁1号线南延线从安德门沿宁丹路南下,往东经宁南大道,穿过共青团路和机场高速,再沿玉兰路南下到达南京南站,从铁路南站向南经过利源路、天元路延伸到江宁大学城。
3号线也将沿城东干道南下,折向西经铁路南站,再沿将军路继续向南,穿过诚信大道后分两条线路,一条继续南下,另一路向东穿过九龙湖、秦淮河后沿竹山路一直向北至纬七路。
5号线