新化县湘中金源商埠商业项目招商方案.doc

湘中·金源商埠招商方案
目录
第一部分   招商目的……………………………………………………3
第二部分   项目简介……………………………………………………3
第三部分   市场分析……………………………………………………4
第四部分   竞争分析……………………………………………………4
第五部分   商铺产品与服务……………………………………………5
第六部分   招商定位……………………………………………………7
第七部分   招商区域……………………………………………………8
第八部分   招商对象……………………………………………………8
第九部分   招商策略……………………………………………………8
第十部分   招商阶段划分………………………………………………11
第十一部分招商方式……………………………………………………11
第十二部分招商时间安排及实施………………………………………12
第十三部分租金付款方式………………………………………………13
第十四部分招商费用预算………………………………………………13
前  言
通常所说的招商,是针对商场经营户进行的一种租赁推广,往往是在商业物业成为现房(或准现房)阶段着手,因为经营户把场地作为生产工具,相当关注其使用价值,只有在商业物业可以投入使用时,他们才会对物业产生更直接、更迫切的需求,其即租即用的介入特点,决定了他们不会在物业的推广销售之初(期房时),谈及租赁的具体事项。
就“湘中?金源商埠”项目实际情况而言,前期招商是一种行销方式,即在此工作中接触商业物业的终端客户,于访谈时传播产品概念,深刻了解他们的使用情况,从而检测产品品质、校正产品定位。
一个完整的招商方案应该具备“健全计划、订好政策、选准渠道、提炼主张、强化执行”五大环节。否则,一“招”失误,满盘皆输。唯有如此,招商才能落地,产品方能顺利进入下一阶段。保障招商五大环节顺利实施的“4P+M”招商模式是目前国际上较为流行的一种运作方法。
招商4P+M包括:招商计划(Plan)、招商政策(Policy)、招商渠道(Place) 、招商促进(Promotion)、招商管理(Mnangement)。
招商实质卖的是一个商业机会或商业计划。告诉商家带来何种价值(招商计划);带来多少价值(招商政策);通过什么推荐渠道(招商渠道);如何告诉商家(招商传播);如何有效执行价值交换(招商管理)。招商4P主要指招商策略;M主要指招商策略执行,只有将5项统一起来才是个完整的招商方案。即:
1、制定一个计划
——招商计划  M’plan;
2、订好一套政策——招商政策  M’policy;
3、选准一组渠道——招商渠道  M’place;
4、提炼一个主张——招商促进  M’promotion;
5、强化一个执行——招商管理  M’Management。
因此,根据新化县实际的市场状况与商业分布现状,再结合天华南路项目的规划布局与工程进度,我们在招商4P+M营销策划思路的基础上制订了“湘中?金源商埠”项目招商方案。
一、招商目的
和其它许多大型商业物业在推广之初即进行主力店招商一样,“湘中?金源商埠”的招商工作具有两个目的:一是提前告知客户产品信息,使其产生印象,形成一定的市场阻隔效应,起到锁定目标的作用;二是通过与主力店互动洽商,并把此过程作为推广题材加工炒作,造势鼓动真正的购买者,扫除顾虑、树立信心,更早更快下单。
由此可见,“湘中?金源商埠”的招商意义已远远超出招商本身的原有效果。它对于扩大项目知名度,培养物业美誉度有更好的影响。
二、项目简介
新化县旧城天华南路,与新化火车站相隔50米,规划总建设面积30万㎡。一期开发建设面积22万㎡,㎡,㎡、㎡,㎡。改建的天华南路将成为新化未来主要的景观大道,改造后全长1190米。
项目一期总投资 ,规划设计成五个功能区,即从天华南路广场向南依次为前区、商住区、中心绿岛广场休闲区、商贸区和桥头广场公共设施,是2007年度新化县政府市政重点建设工程之一。
三、市场分析
1、市场状况:
“湘中?金源商埠”项目商业市场体量较大,销售会有一定的阻力。天华南路、天华中路上集中了新化县2/3的大型商业物业。其中日盛商都、新化温州商业广场、新化商贸中心等几大密集的专业商场同在相隔不足一条商业线上。一些规模不大的小商业门面更是无以计数,其他多数以小商铺单一的经营形式存在,综合型商城有其发展的空间和市场吸引力。
2、目标客户
⑴中小型经营商家:主要针对本地商家和个体经营散户。
⑵大型商业机构:国内知名大型商场、连锁超市等。
⑶国内外