2010年7月3日上海万科金色城市下半年营销计划全.ppt

万科金色城市下半年营销计划

7月 3亿签约10月项目售罄
销售目标
策略篇
执行篇
宏观市场分析
项目自身价值研究
思路
定价
蓄客
造势
市场机会——
发现问题——
解决方向
【策略篇】
宏观市场分析
经济增长保八已没有悬念
人民币升值周期
预计经济最早在2011年二季度出现增速回落
房地产调控本质上已经成为一项政治任务
预判2010年11月前房价尚无法进入上升通道
2010年
目前调控政策在2010年底之前都将得到严格的执行
2011年
在消费无法短时间内大幅提升的情况下,房地产行业又将扮演经济引擎的角色。目前的调控政策将适度放宽执行,整个行业将得以逐渐复苏。
项目销售期市场尚未回暖
政策预测
新政后热销项目普遍或变相7-8折优惠
新政后市场
送面积、送装修,变相降价
项目名称
区域
开盘日期
面积段
推出套数
当日认购
认购比例
单价
备注
上置香岛原墅
宝山罗店
5月23日
主力:105、153
辅助:59、194
108
66
61%
(-)
以装修标准变相降价,约3000元/平米装修标准
保利叶上海
宝山顾村
5月30日
86-147
(送26-41平米)
216
175
81%

以附增面积变相降价
一品漫城
闵行浦江
6月6日
120-170
(170送150平米地下室和120平米花园)
61
33
54%
(170平米售罄)
-
以附增面积变相降价
项目名称
区域
开盘日期
面积段
推出套数
当日认购
当日认购比例
单价
此前报价
折扣
备注
绿地公园壹品
宝山顾村
5月2日
65/90
90
80
89%


80%
明降
绿地蔷薇九里
松江新城


82%
明降
(6-5开始实施82折,折前周去化6套,折后周去化35套)
复地北桥城
闵行颛桥
5月31日
140/170/210
127
(洋房)
85
67%
-

78%
变相降价(此前较长时间未推盘)
新政后热销项目普遍或变相7-8折优惠
新政后市场
区域
开盘日期
推出套数
当日认购
实际签约
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
绿地蔷薇九里
普陀
桃浦
4-17
150
106
1
34
3
2
2
2
4
24
59
42
45
成交价为前期报价的7-8折
新政后中外环间公寓市场量价分析
盛世宝邸, (附)
中环1号,(2+1)
经纬城市绿洲,(附)
和欣国际花园,(附)
宝宸怡景园
东源名都
连城新苑
铂庭, (附)
长宁馥邦三期, (附)
万源城, (附)
新城御景, (装)
盛世新江湾
祥和星宇
中海瀛台, (装)
金地·湾流域, (附)
锦绣华都, (2+1)
恒盛鼎城, (附)
保利维拉家园, (装)(附)
虹桥晶典苑, (附)
中冶尚城, (附)
泰宝华庭, (附)
大华梧桐晶典,(装)(2+1)
中外环项目集中在北部区域,附加值普遍不高,装修房少
200-220,美岸栖庭
盛世宝邸,200-220/265-285
170-190/220-240 ,中环1号
180-220/265-285 ,经纬城市绿洲
和欣国际花园,215-245
宝宸怡景园
东源名都
连城新苑
铂庭,70-190
长宁馥邦三期,330-390
610-625 ,万源城
新城御景,330-380
盛世新江湾
200-240/290-300 ,祥和星宇
中海瀛台,640-710
金地·湾流域,
400-500
锦绣华都,180-190
恒盛鼎城,90-230
保利维拉家园,200-220
虹桥晶典苑,360-380
中冶尚城,210-220
泰宝华庭,210-250/490-510
大华梧桐晶典,210-225
北部供应量大于南部,但价格低于南部
新政后中外环间公寓市场量价分析
售价
低
高
在售
待售
尾盘
区域
板块
项目
均价(万/㎡)
主力房型(㎡)
主力总价范围
装修标准
附加值
宝山
大场
中环1号

2R:90
170-190
毛坯
两房餐厅阳台可改书房,约在