尊地地产浙江台州市国强建设集团项目发展设想.ppt

谨呈:浙江台州市国强建设集团有限公司
深圳市尊地地产咨询有限公司
2010-03-31
前言
本次提案我们谨围绕两个项目发展的几个关键问题提出观点和设想,目的在于以此增进双方进一步的了解,促成双方卓有成效的合作。因尚未对滨州、仙居两项目及其开发环境进行深度而系统的调查研究,短时间内,我们还不足以呈现一个项目发展的全面思路。本次沟通中的观点和设想也并不代表尊地的最终结论,但是,我们看好项目的前景,更有信心和能力与与国强建设一道寻找项目发展的最佳解决方案,共同创造一个美好未来!
我们为此次提案拟定的主题词:
“滨州之居
仙居之旅”
沟通提纲
项目商业发展
项目开发战略
产品概念
启动战略
本提案分别围绕国强集团山东滨州项目和浙江仙居旅游地产项目进行探讨:
滨州项目
开发资源利用
房地开发与旅游经营性开发选择
运营战略
仙居项目
第一部分:
第二部分:
项目开发战略
第一部分滨州之居
项目地处山东省滨州市滨城区黄河四路以南,黄河二路以北,渤海十七路以东,渤海十六路以西;
项目宗地面积为273069平方米,净地面积为201914平方米,总建筑面积近40万平米;
项目地处滨州城市发展主要方向上,新老城区接合部,具老城区约为3KM;
因此,
项目属性界定为城市新区大盘开发。
战略选择
项目属性界定
战略选择
城市新区大盘开发应遵循的规律
1、基于城市价值角度而拔高定位。
大盘关注的是城市层面的机会,如人口转移、城市某类供应短缺等。而小盘主要瞄准市场的空白点,大盘不仅仅是瞄准市场的空白点,更重要的是要引导市场需求, 引导市场是否成功关键在于其核心吸引力。大盘开发存在以下规律:1)大规模开发项目尤其是郊区大盘的早期客户多具有较强的投资意向。因此,大盘开发,首期一定要预留价值和投资空间以及可见的价值附送;
2)必须营造自己的客户圈层,以建设一个阶层的思路来吸引客户归属;
3)立足于主流客户群,且客户群要复合而非单一,诉求的主流客户要对其它客户群具有影响力和关联性; 因此,城市新近郊大盘的开发其整体定位必须与城市关联,必须站在城市层面、面对未来、基于区域发展趋势来定位,并且从城市价值角度出发而拔高定位。深圳四季花城、华侨城、星河湾等成功大盘项目定位都立足于城市层面,致力于打造城市新的一极。
战略选择
城市新区大盘开发应遵循的规律
2、贯穿始终的核心价值主张
大盘开发面积大,开发年限长,因此必须保持可持续发展的核心吸引力。大盘开发应有始终如一价值主张,给消费者重新定义一种生活方式,演示并传递未来的生活场景,开发商则是这片生活场景的导演。同时,大盘的资源需要人文化,人文产生更高附加值和归属感;大盘持续的卖点始终是综合素质和社区文化。而常规项目的开发更多的是依托城市价值,展示成熟生活氛围。奥林匹克花园“运动就在家门口”运动健康的生活主张打动了无数人的心,成都中海国际社区五星级酒店、涉外医院、国际学校、国际网球俱乐部、高尔夫练****场的建设、上海国际风情商业街的建设,上海金地格林世界法式风情商业街的建设向消费者展示了未来的生活场景,同时突出了社区文化特色。
战略选择
城市新区大盘开发应遵循的规律
3、控制开发节奏是大盘开发利润的关键
与常规房地产开发的主要利润来源于竞争优势不同,城市新区大盘的开发利润来源于开发节奏。来源于前瞻性视野和市场的预见能力以及物业类型的演变、容积率的提高。同时,组团之间应差异化处理,一方面有利于社区建筑的丰富多彩,同时有利于产品价值的不断提升。 与小盘一次开发不同,大盘开发主要采用滚动开发、拉开住宅档次扩大客户群的需求层面及逐步走高端路线的动态的操作手法。大盘的开发节奏有两种方式:规模开发和小步快跑,规模开发往往是对抗大量同质化竞争的手段;小步快跑模式往往用于资金压力大或市场变化快、销售压力大的情况。大盘开发,启动期是关键。启动期是项目立势、占位、概念传播、形成口碑传播的重要阶段。资源要在前期展示,但资源最好的产品适宜推后开发,以博取高价值。
战略选择
城市新区大盘开发应遵循的规律
4、配套开发与产品开发联动是城市新区大盘产品价值提升的主要手段
城市新区大盘应当关注的是住宅的价值提升,开发次序及开发节奏的控制。大规模开发的配套是用来展示生活方式、用来示范品质的,培育期较长。在定位阶段弄清楚配套的分级、价值点以及和住宅的联动关系,解决配套的开发次序和开发规模,也就是开发策略的问题,在某种程度决定着项目的成败。凤凰城的成功,一部分就归功于其“新生活型”的配套模式。除了设置有设施完备、师资力量雄厚的中学、小学、幼儿园以及现代化的图书馆、歌剧院、影剧院与社区专用医院外,凤凰城还首次在小区内兴建了占地8万平方米、总规模达到17万平方米的五星级酒店;2