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三四线城市购物中心开发运营指导
高负荷的现状,以及三四线城市的市场空白和广阔的消费潜力,让许多开发商将触角延伸至三四线。开发商选择下沉三四线固然是看到了三四线城市广阔的市场前景,较低的开发成本和地方政府的优惠与支持,但无论是从一二线转投到三四线,还是直奔三四线的开发商,都要认识到三四线商业地产开发的特殊性。
特殊性一:业态组合要偏向“生活“、平价
一二线城市的商场、购物中心一般追求的是时尚、新潮、快节奏,这与一二线城市年轻人所占比例有关。
而三四线城市由于经济水平相对较低,城市年轻人多外流现象,因此,三四线城市中老年占人口比例大。这就要求购物中心的业态组合要偏向“生活“、平价。
特殊性三:要适当控制体量
但讲究“全”并不代表体量要大,更大的体量意味着更大的品类规划空间和更强的驱动能力。
然而,由于三四线城市人口基数小,消费外流的情况也非常普遍,城市整体商业的总购买力、市场规模相对有限,且由于城市流动性较弱,该购买力和市场规模的扩张弹性也会相对较低。因此,要适当控制体量。

特殊性二:全品类、一站式的购物中心市场风险较小
消费特征不同,也意味着三四线城市购物中心的定位会和一二线城市有所区别。一二线城市的城市空间大,购物中心需要细分消费者,才能避免同质化竞争。
而三四线城市的购物中心很少走高大上路线,又由于人口基数有限,主题、特色购物中心开发也需谨慎。
总而言之,三四线购物中心开发讲究“全”和“一站式”,全品类、一站式的购物中心相对而言市场风险较小。
特殊性四:前期做好财务预算,并确定销售模式
国内除极少数实力雄厚的开发商全部自持外,大部分都采用租售并举的方式回笼资金。通常售后返租项目的返租比例在8%-10%,而三四线城市实际市场租金回报仅在3%-4%。
所以,在前期需要做好财务测算,确定好销售模式,是售后返租还是直接销售,若采取售后返租,就要在培育期做好租金补贴准备。同时在定位时就要考虑销售与持有商业之间的关系,可以将持有部分的商业与销售的商业街在空间上区隔开来,以确保持有部分商业经营不会受到影响。
二、三四线城市商业之开发现状与基本思路
1、存在的问题与基本准则
存在的问题:
三四线城市商业地产为何屡败屡战?而又在接连不断地开发呢?
这也许和三四线城市商业地产起步的“原罪”有关:①误读商业地产需求,缺乏长远的规划蓝图;②往往以本土的开发企业为主,对商业地产开发既缺乏雄厚的资金实力,又缺乏必要的专业人才士与商业理念;③政府规划部门统筹不到位规划、把关不严格;④商业地产运营服务伙伴不专业。
操盘基本准则:
①重视项目地段商脉;②产权商铺合理定价;③严格把控商业规模;④先定位再商业规划;⑤业态定位及比例因地制宜;⑥提前和潜在商家接触;⑦合理配置租售节奏;⑧品牌搭配协调平衡。
2、业态分布、组合与开发模式
一般三四线城市商业综合体开发基本原则:高形象、中档次、可售性定位。
主要经营业态
地级市购物中心主要由主力店、店中店、主题商城、餐饮休闲娱乐四大板块构成,基本上满足了城市居民的一站式购物、餐饮、休闲、娱乐的需求。
一般业态分布特征
①黄金珠宝、钟表眼镜、化妆品、皮具鞋包、西式中式快餐等一般分布在1层;
②品牌服装一般分布在2-4层;③休闲娱乐类一般分布在5-6层;④超市主要分布在2、3层或负1层。
业态组合模式
①主力店(超市/百货/电器/家居)+店中店+主题商城+餐饮休闲娱乐配套
②超市+店中店+餐饮休闲娱乐配套
三大开发模式
①购物中心+街区;②单体购物中心;③小型购物广场。

三四线城市购物中心综合体开发模式分析、规划设计要点、定位与业态规划、销售、招商、运营困局的破解之道,以及如何打好大型餐饮招商的组合拳,店中店如何选择最合适的档次定位,如何提升街区与购物中心的互动等干货,请下载完整版资料,下载地址:http://down./show-
三、三四线城市商业之开发模式研究
由于城市居住版块组团化,当市级商业中心无法覆盖部分社区组团时,作为区域商业中心,承担了部分市级商业中心的商业功能,同时兼顾便利性消费需求和家居消费。对于地级市区域商业中心而言,一般其规模在70000—120000平米,主力店主要以购物广场、生活型百货、大型生活超市、家电等为主。
1、选址
1)老城区选址
一般选址在老城区最繁华商业步行街的端点,明显优点是降低开发风险,提升老城区商业步行街的档次。缺点是开发成本较高,往往涉及拆迁,需要得到政府的大力支持和引导,在大多数地级市适合采用这种方式。
老城区综合体选址的风险控制:拆迁风险、政府风险、金融风险。
2)在城市新区选址
新区地价便宜,占地面积较大,适合开发非常高起点的综合体,需要