天津东疆港住宅项目前期策划定位.ppt

天津东疆港住宅项目前期策划定位
该项目由两个地块组成
地块一:
项目用地:,
容积率:
用地性质:居住用地
预期目标:建筑密度不高于30%
地块二:
项目用地:,
容积率: 2
用地性质:居住用地
预期目标:建筑密度不高于25%
项目背景及优劣条件是我们研究考虑的重要因素
本项目所在的东疆港区域现阶段除“瞰海轩”外暂无其他商品房项目推出,但后期供应量大。
项目概况
天津市东部,东疆港综合配套区北部
项目宗地位于天津滨海新区东疆港北部地块,东临观澜路,南接山西道,北靠石榴街,西依欧洲路。
东疆港在天津市区最东端,三面环海,一面与内陆相接,处于环渤海经济圈的核心位置。
项目概况
城市中心· 唯一· 亲海· 功能升级
滨海核心区
向东城市化功能升级
京津两地唯一亲海板块
自然原生态资源优势突出
项目概况
环渤海经济圈的中心,地理位置十分优越
环渤海经济圈
1、地理位置—环渤海经济圈核心
比邻天津开发区、保税区、中新生态城、东临渤海。
2、辐射范围—京津冀经济圈、环渤海经济圈、东北亚经济圈
欧亚大陆桥的最东端,环渤海经济圈的中心。
优越的区位优势、优厚的政策扶植及良好的港口开发开放环境,使版块辐射范围内潜藏巨大的消费市场,更为地产项目的飞速发展创造可能。
板块区域处于核心位置
汇报内容导读
宏观环境分析
政策环境
区域政策环境
战略导入
成本战略意义
区域内外环境
潜在竞争
现实竞争
购房者
品类定位
项目配衬
核心价值体系
分期增值点(项目开发策略)
竞争策略
项目定位
形象定位
案例研究
客户定位
建筑风格
配套功能
户型突破
总体布局
景观设计
规划建议
参考因素
思考逻辑
宏观环境分析
“”调控
“”调控
房产税
新国八条
津十条
土地增值税
商品房明码实价
限购令
限价令
政策调控
金融政策
税收政策
土地、房屋政策
宏观政策频出,涉及多方面手段,对于市场产生重要影响。
政策环境
政策内容
政策环境
政策影响
2011年2月商品房成交
2011年3月商品房成交
环比变化
面积段
成交套数
面积段
成交套数
70平米以下
1467
70平米以下
582
-60%
70-89平米
3438
70-90平米
1016
-62%
90-119平米
4850
90-120平米
1601
-67%
120-144平米
1646
120-144平米
517
-70%
145-180平米
468
144-180平米
144
-74%
181-250平米
400
180-250平米
92
-77%
251-300平米
201
250-300平米
33
-84%
301-400平米
196
300-400平米
19
-90%
401平米以上
68
400平米以上
1
-99%
合计
12734
合计
4005
-69%
5次上调利率,致使目前购房成本最高,市场进入新一轮的观望期;
主流小户型产品受冲击影响最小,“刚性需求和初级改善”是市场下的主力客群;
较低的品质、单纯的价格策略,会与保障房产生直接竞争,无胜算;
价格控制与人均可支配收入持平(10%)
通过大量保障房拉低价格
天津市于3月31日发布
关于公布我市2011年度新建住房价格控制目标的通知