商丘华商世贸项目商业运营总体策略-32-2008年.doc

华商世贸项目商业运营总体策略
目录
前言
策略形成的条件
策略形成的目的
市场调查与结论分析
对项目名称、定位、价格、销售方式和商业运营的审视
项目分析
商业规划
招商策略
商业经营及管理策略
开业策略
营销推广策略的建议
第一部分前言
华商世贸作为商丘市品牌影响力最强最大的商业地产项目,通过开发商与钧城的共同努力下,现阶段基本确定了(住宅、商业、酒店、公寓、写字楼)的设计与规划。
为使项目的整体开发获得成功,项目不可分割的有机体,重头戏,最大的利润区和最代表市场形象标志的商业部分——华商世贸购物中心。它的形象树立,品牌塑造,商业规划,商家引进,后期商业运营管理和商铺产权销售等,是项目运营接下来亟待思考解决,并认真执行的关键所在。
广州钧城有幸成为项目商业运营的顾问机构,有责任,有义务通过市场调查分析,深入了解商丘市整体商业环境及竞争对手的运营现状,并借鉴自己公司及其他项目成功的经验和案例,调动可利用的商家资源,为项目的整体商业运营,提供一套商业运营策略,供开发商参考。
第二部分策略形成的条件
华商世贸整体项目开发理念、产品定位、市场定位和形象定位的分析和验证。
合作方前期的商业规划、业态设置和招商执行的大量工作实践和资源数据的提供,以及友好的工作配合。
我团队针对性、验证性市场调查工作分析。
对原有的产品定位、商业定位、客户群定位和市场定位的重新思考。
第三部分策略形成的目的
对项目整体商业运营起到指导性的策略支持。
是项目商业定位、商业规划、业态设置、业种选择、商家定位与引进、商业经营管理等方面制定工作计划流程,形成执行手段和方法的方向、目标和依据。
是统一和协调项目各职能部门工作执行的指导性、强制性文件。
有助于改变销售、商业运营、物业、广告推广等各部门分割的情况,使其步调一致、互相协助、互相影响,形成一个全员招商、全员销售的良好格局。通过各方力量参与协同作战,弥补招商人力资源的严重不足,从多角度、多方位增强执行力度,促进商业运营的快速实现。
是项目商业地位确立和市场环境形成的前提条件。
是项目物业价值和商业价值提升的理论指导和战略要素。
是项目品牌形象和企业品牌形象推广宣传的依据和条件,通过形象的市场推广和客户的忠诚,使商业与住宅、酒店、写字楼、公寓等进行完美的结合,成为商丘市乃至全省典范的房地产品牌形象。
第四部分市场调查与结论分析
市场调查的组织、设计与执行
调研目的
为本项目的商业定位、业态选择、招商执行提供运营策略和创意元素。
为本项目的商业形象塑造、广告推广策略、招商资料及说辞的形成提供现实数据支撑。
市调内容
了解商丘市的整体情况以及经济格局。
了解商丘市的经营者的经营现状、发展思路和真是想法。
了解商丘市的主要消费群体、消费心理和消费倾向。
了解业主的真正需求、消费愿景和对神火商圈的见解。
调查方式
普通性调研
验证并借鉴项目的前期调查报告,参与各种数据资料,不再进行重复调研。
针对性调研
通过走访、观察、深入交谈、政府官员等形式,对商丘市的整体经济格局及市场空白、发展规划趋势、对本项目产生影响的各种因素等进行调研。
针对个人的消费特征、购物、餐饮、休闲娱乐等****惯,就商业繁华区的购物人群、经营商户、已购房的业主等群体进行一对一的问卷调查。
验证性调研
就本项目情况,验证分析消费者的主要构成和消费倾向,进而确定本项目的市场空隙。
就本项目设定的业态定位、业种选择、项目品牌嫁接的可能性;在潜在消费群体和部分可能嫁接的经营商家中,进行一对一的访问、洽谈、摸底,从而达到验证初步设想的目的。
通过相关资料数据的调研分析验证,为本项目准确界定招商目标客户、差异化定位和营销提供客观依据。
附件一《》
第五部分对项目名称、定位、价格、销售方式和商业运营的审视
名称:华商世贸购物中心
该名称所显示和传达的信息在于“华商世贸”和“购物中心”两个层面的涵义。作为综合性商业地产项目名称来讲,原本没有对错之分,只是在商丘这个独特的地域文化、特殊的市场环境中,尤其是“华商世贸”所处在商丘市的核心商圈内,以及优越的立地条件下,它就存在以下几点遗憾:
有雷同之嫌,不具备独特性、唯一性,容易被取代和混淆。
没有突显项目的交通地位、城市功能定位,形象塑造不具备个性特征。
没有体现出商丘的地域文化的特征,亲和力和感召力减弱,在形象塑造上缺少了一个重要的背景支撑的环节。
名称中因缺少了这些要素,故它的记忆性、传达性、唯一性、冲击力等功能作用就会显得较弱了。
定位的审视和思考
房地产开发过程中,其项目的产品定位(功能定位)、形象定位、市场定位、客户群定位、运营模式定位、销售和招商定位、