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德意大厦·精品多功能楼盘形象策划提案
前言
萧山区位于钱塘江南岸,与风景秀丽的杭州市隔岸相望。区位优势十分明显,经济发达,交通便捷。是沪、杭、甬、苏、锡、常城市群带上的一座新兴工贸城市,也是华东富庶地区重要的交通枢纽之一,浙赣线、萧甬线铁路和沪杭甬、杭金衢高速公路均会聚于此,杭州萧山国际机场也座落在境内。
在新一轮的大杭州城市发展设计规划下,萧山区正式列入了大杭州的版图。萧山区市心以北规划为萧山区经济新型开发区四季城,交通便利,资源丰富,环境优美。本案德意大厦就位于市心北路与建设三路的交汇处,周边环境日趁成熟,基础设施完善。不足之处就在于人气不旺,没有形成一定的经济开发气候,随着周边新型的楼盘的开发和建设,将改变这一状况。
从宏观角度出发,我们有幸参预开发区的开发建设策划中来,自然会尽心尽力的完成本案,从开发商角度出发,我们有幸参预于德意集团的初次精品楼盘的开发和形象策划,也会倍加用心、凭自身的能力和经验实现最终的目的。
立此项目,我们是以全案的形式介入,总体按规划前期、形象包装、楼盘推广三个大阶段进行策划投入。
第一部分:项目前期市场研究与前期策划阶段
(一)市场调查与市场机会分析
1. 萧山区经济技术开发区四季城市场调查分析
(1) 宏观市场调查与分析
千载难逢的大杭州发展规划,为萧山房地产市场带来了前所未有的巨大发展机遇。与其他周边区县相比,萧山具有明显的发展优势。首先,在地理位置上毗邻杭州未来城市中心。其次,根据杭州城市的总体规划,萧山具有非常大的发展潜力。在杭州城市规划中,萧山区属于江南城范畴,将成为江南岸的中心城区。再次,萧山拥有非常充足的土地储备。钱江世纪城的规划是在大杭州的背景下形成的,钱江世纪城将成为未来萧山区的行政管理中心、中央商务区、金融贸易中心、科技信息中心、宾馆服务中心和商业服务中心,将成为体现21世纪水平的新城区。萧山区将成为江南岸的中心城区。
首先,在地理位置上毗邻杭州未来城市中心。钱江新城的规划,将杭州带入了钱塘江时代,也使市区的核心发生了变化,将萧山区从郊县变成了城市中心。过江大桥和隧道的规划,将彻底消除交通不便的天然障碍。萧山将逐渐从真正意义上融入杭州城区。
其次,根据杭州城市的总体规划,萧山具有非常大的发展潜力。在杭州城市规划中,萧山区属于江南城范畴,将成为江南岸的中心城区。按照城市规划,萧山区未来较长时间内将会有大规模的城市建设,大规模的城市建设和人口转移为萧山房地产发展提供了广阔的市场。
再次,萧山拥有非常充足的土地储备。目前沿江地带多为未开发地带,随着钱江世纪城的启动,在未来几年内将陆续成为开发的热点。钱江世纪城与钱江新城隔岸呼应。
钱江世纪城的规划是在大杭州的背景下形成的,钱江世纪城将成为未来萧山区的行政管理中心、中央商务区、金融贸易中心、科技信息中心、宾馆服务中心和商业服务中心,将成为体现21世纪水平的新城区。
据了解,钱江世纪城由核心商务区、小型商务办公中心和配套高档住宅三部分构成。其中核心商务区为8平方公里,两栋规划高度在200米左右的超高层姐妹楼将是其标志性建筑;同时还将新建5平方公里的小型商务办公中心。核心商务区主要吸引国内外各大公司分支机构、浙江各大企业集团总部落户其中;而中小企业则可根据各自实力进驻小型商务办公中心。世纪城将在构筑现代商务生活的基点上,充分结合地形,力求体现钱江沿岸、江南水乡城市中心的特有风貌,区块绿化覆盖率超过30%,整个区域人口控制在12万左右。世纪城全面启动投资超过100亿元的基础设施建设工程,将首先开发居住区和滨江商务区,聚集人气,刺激土地升值,吸引更多资本注入。据了解,钱江世纪城各项建设都要按照精品工程要求进行,基础设施建设将完成"九通一平",直接把电脑网络、 、燃气、排污等管线设施按照规划高质量铺设完成;道路体系由快速路、主干路、次干路等结合而成,层次清晰、功能明确。
规划中的钱江萧山区将连成一片,响应大杭州的总体发展,互相呼应的城市格局,将成为未来城市发展的中心。萧山的土地和房产价格有非常大的升值潜力。
(2)
 市内房产企业及各区域竞争部分楼盘调查与统计分析
萧山市现有房地产开发公司38家。按公司类别分有专营公司32家,项目公司6家;按公司资质等级分有二级公司4家,三级公司11家,暂三级公司3家,四级公司3家,五级公司11家,无级公司6家;另有外地公司来萧开发10家。一九九七年房地产投资完成额60183万元,其中商品房建设50591万元、土地开发5963万元;其中住宅31576万元、营业办公房 18443万元、其他 10164万元。竣工面积 438067平方米,其中住宅340616平方米、营业办公房76221平方米、其他21230。房地产从业人员400人。销售面积30万平方米。一九九八年房地产投资完