1101天山集团亲水大街项目产品定位建议沟通稿PPT课件.pptx

2014年11月1日
天山集团亲水大街项目
产品定位建议沟通稿
PART1 . 银川典型花园洋房产品分析
PART2 . 项目周边产品供应结构分析
PART3. 行业资深人士访谈
PART4. 产品及户型配比建议
报告目录
依据甲方意见,亲水大街项目将照搬石家庄天山熙湖项目,但经过对石家庄天山熙湖项目的实地考察,这两块地块有很多情况是不一样的。
首先,地段不同,石家庄天山熙湖位于石家庄的一个发展比较成熟、功能比较齐全的新城区,与银川项目所处的地段完全不一样;
其次,区域地块的城市配套、城市发展的现状完全不同,银川项目是单一的住宅区,而且银川项目附近供应量很大,项目附近没有完善的生活配套;石家庄天山熙湖项目附近有多所大学、多家大医院、多所著名中学,以及大量的早期工业企业等单位。项目所在区域市场自身提供了这种洋房产品的需求,而且区域自身生活配套和生活环境人气成熟。
第三、项目所在的行政区域不同,银川的金凤区和石家庄的高新区两者的市场形式完全不同,两者的发展成熟度完全不同,银川金凤区主要靠区外消费拉动。
第四、银川区域市场不同,金凤区类似产品整体销售不畅。
基于以上四点,完全照搬石家庄项目市场定位,风险特别大。建议在具体户型定位和总面积段、总价的控制上必须考虑银川的实际情况。
产品定位思考
因此在项目定位上应坚持以下两个原则:
1、控制各种户型的面积配比;
2、控制各种户型面积配比下的总价面积配比。
基于银川未来1-3年房价不存在百分之五以上幅度上涨的可能性,故参照金凤区畅销洋房市场定价基础上,在定位阶段,就要解决项目的价格定位问题。
同时,就本地块而言,当下的定位主要指户型定位和价格定位,缺一不可。
建筑外观、整体布局、园林深化的细节等等可在后期逐步完善,而且依托于天山集团丰富而成熟的产品开发经验,不存在任何问题,我们的重点应是做好户型和价格控制问题,否则市场风险很大。
产品定位思考
第一部分
银川市典型花园洋房项目情况研判
银川市典型花园洋房项目分布
银川市典型花园洋房项目分布
典型花园洋房选择标准:
品牌开发商开发项目;
周边项目拥有花园洋房产品。
典型项目一:泰和地中海
3
产品货量梳理
面积(㎡)
129㎡
155㎡
180㎡
188㎡
192㎡
224㎡(底层下跃)
25(顶层上跃)0㎡
324㎡(顶层上跃)
311㎡(底层下跃)
合计
厅室









-
总货量(套)
31
36
24
124
31
12
4
24
6
293
配比
10%
12%
8%
43%
11%
4%
1%
8%
2%
100%
月均去化量(套)
3
8
2
6
1
0
1
0
0
21
剩余量(套)
16
23
23
59
12
7
2
18
5
165
均价
6000元/平米左右
目前开发三期,三期总货量293套,目前剩余165套。
项目主流产品为188㎡,总价在112万左右,月均去化速度较快的户型为155㎡的三居,总价在93万左右,129㎡总价77万左右。
224-311 ㎡户型产品均为下跃复式产品,带庭院或露台,价格相对较高市场报价7000元/㎡左右。
典型项目一:泰和地中海
4
户型特点
面积:155㎡(三室两厅两卫)
户型设计方正,无明显浪费空间,但次卧与客厅相连,影响舒适度。