恒盛尚海湾营销推广策略129pPPT课件.ppt

恒盛尚海湾2011年营销推广策略

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房产税试点政策解读
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新政对南通市场的影响分析
新国八条政策解读
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未来市场研判及应对策略建议
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南通市场分析
1、新国八条政策解读
2010年“”政策出台后,受政策影响,一线城市10月份成交量迅速见底,其后,二三线城市11月份成交量开始走低,但进入12月份后,多数城市纷纷出现反弹态势,“”政策再次面临了“新国十条”的尴尬,调控政策饱受质疑。
进入2011年,地方政府开始上演限购的续集,郑州、太原、武汉等多个省会城市纷纷出台限购令,但市场反应已经是激不起半点涟漪,更多被认为是一种政治上表态。
,国务院出台了《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题》的通知,以下简称“新国八条”;1月28日,上海与重庆的房产税试点方案相继公布,拉开了兔年新一轮房地产宏观调控的大幕。
近期政策
近期政策出台背景
新政解读
八条通知,主要涉及市场需求、市场供应、政府约束和预期管理等四大层面
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加强交易税收征收,将不满五年住宅交易营业税从差额征收改为全额征收
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对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,
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各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。
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2011年,全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。
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土地双限,加大土地供应力度,要求不得低于前两年年均实际供应量
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落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制
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2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布
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新闻媒体要对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验加大宣传力度,深入解读政策措施,引导居民从国情出发理性消费
抑制市场需求
预期管理
增加未来供应
政府约束
层面2:增加未来供应
新政解读
第2、5条——增大保障住房供应量,加快土地开发进度
2、2011年,全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套
5、认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。
解读:
(1)2010年,全国保障性住房(指经济适用房和廉租房)%;按照住房和城乡建设部的估算,,按照下表计算缺口高达8162亿
(2)能否切实解决用地和资金来源问题将成为制约未来有效供应的关键
2011年保障房建设资金来源
资金量
2010年土地出让金的10%
27000亿*10%=2700万
中央财政的划拨
根据2010年数据推算约为1300万
28个试点城市的公积金贷款支持
可提供约838万
层面4:预期管理
新政解读
第1、8条——力图改变消费者对房价持续快速上涨的预期
1、各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。
8、新闻媒体要对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验加大宣传力度,深入解读政策措施,引导居民从国情出发理性消费
解读:
(1)房价涨幅的合理范围有三个参考指标,即地区的GDP、可支配收入、支付能力,综合这三个指标,只要年度房价涨幅不超过三者中的最高值,就是合理的;
(2)以上海为例,政府通过依据下表的指标将在2011年3月底制订年度住房价格控制目标,从而逐步引导消费者依据自身现阶段购买能力和生活需求来购房,避免消费者基于未来房价快递持续上涨的预期而透支自身购买力,从而造成市场出现阶段性供求失衡的状况
房价控制目标制订依据
2009年上海GDP同比增长率
7%
2009年上海人均可支配收入同比增长率
%
2009年上海在岗职工月工资同比增长率
%