中铁信托新源国际财富中心信托贷款项目集合资金信托计划可行性报告.doc

新源国际财富中心信托贷款项目
集合资金信托计划
可行性报告
市场开发部(北京)
2012年10月
目录
第一部分项目背景及交易结构 5
第二部分融资主体—石家庄市新源发房地产开发有限公司 8
第三部分新源国际财富中心项目情况简介 17
第四部分抵押物情况分析 23
第五部分还款来源分析 27
第六部分信托方案 30
第七部分风险分析和控制措施 31
第八部分信托收益分配表 32
第九部分结论 33
项目基本情况表
信托方案要点
项目名称
新源国际财富中心信托贷款项目集合资金信托计划
项目(我司)推荐人
我司统筹(不低于公司总收入30%)
万元
项目合作机构
合作机构名称
支付费用金额
万元
占我司净收入之比
%
交易对手名称
石家庄市新源发房地产开发有限公司
交易对手人民银行
征信信息查询情况
截至2012年9月20日,人民银行企业基本信用信息报告显示,该企业贷款余额为300,125,,无未结不良信贷记录。
信托资金规模
65000万
风险系数
3%
计提风险资本金额
1950万元
交易对手/所属集团存续项目累计融资余额
0
单一

累计计提风险资本金额

集合

自营
信托期限
2+N年,期满12个月后,企业可提前还款
信托资金使用方式
贷款
信托资金募集方式
集合
公司直销或委托证券募集或银行销售
单一
委托人:
是否移交债权
交易对手总融资成本
万元
交易对手年化融资成本占比
%
公司总收入
万元
本项目公司年化收益率
%
同类项目公司平均年化收益率
%
风险资本年化收益率
本项目风险资本年化收益率
%
同类项目平均风险资本年化收益率
%
信托资金退出方式
信托存续期间,新源发地产每半年至少偿还100万元贷款本金,信托存续期满21个月时,归集剩余信托本金的20%,22个月时归集至剩余信托本金的50%,23个月时归集至剩余信托本金的80%,信托存续期满24个月时,新源发地产一次性偿还信托贷款本金。
如信托存续期满24个月时,新源发地产无法偿还全部信托贷款本金,则期限延长N年,但新源发地产于期满24个月时至少偿还20%信托贷款本金,展期后,每年至少偿还20%信托贷款本金,至全部信托贷款本金偿还完毕止。
信托资金收回来源
新源国际财富中心项目销售收入、新源乐汇城租金收入、新源发商贸城租金收入、新源乐汇城银行经营性物业贷款等可作为归还信托贷款本息的还款来源。
风险控制措施
保证

公司实际控制人谷献余及其配偶提供连带责任担保

抵(质)押
抵(质)押物权属、位置、形态、面积等基本情况
一、新源国际财富中心地下一层至地上五层全部商业(即:新源乐汇城)先办理第二顺位在建工程抵押,待2013年3月左右取得房产证后,再办理现房抵押。
,。
二、新源发公司90%股权质押,待新源乐汇城取得房产证并办理现房抵押后再解除质押。
抵(质)押物的评估机构、评估价值、抵(质)押率等
根据九鼎评估公司出具的评估报告,,抵押率约为41%。
其他

其他
信托资金分两笔发放,第一笔支付给第一抵押权人,待第一抵押权人办理注销抵押登记,我公司升为第一抵押权人后再发放第二笔信托贷款。

结论
1、交易对手实力雄厚且合作历史良好
本项目的交易主体为石家庄市新源发房地产开发有限公司,
2、风险控制措施充足
(1)足值优质资产抵押;
(2)实际控制人及其配偶提供连带责任担保;
(3)还款来源充足;
第一部分项目背景及交易结构
(一)项目背景
石家庄市新源发房地产开发有限公司(简称“新源发地产”)于2010年8月27日与石家庄市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》【合同编号:(2010)022】,取得了新源国际财富中心项目用地,。
新源国际财富中心项目位于石家庄的中山路旁,处于河北省省会城市的中心,是石家庄的商业核心地区,交通十分便利,已被石家庄市政府列入重点商贸流通企业项目。该项目集现代化商业、办公和高级公寓为一体,拥有国际国内品牌服装专卖店、精品会展、商业贸易、公寓等现代化商业综合设施。该项目聘请了国内顶级规划设计机构,吸取国内外先进的设计理念和实例精华进行规划设计,已成为河北省会既具有实用性又具有前瞻性的现代化建筑之一。
现新源发地产欲向我公司申请65000万元贷款,用于偿还新源国际财富中心项目前期借款及支付工程款,期限为2+N年,项目的销