项目开发全过程作业指导书.doc

项目开发手册
**置业有限公司
目录
一、前言――――――――――――――――――――――01
二、项目开发基本进程计划――――――――――――――02
三、土地购买――――――――――――――――――――03
四、市场调查与产品定位―――――――――――――――05
五、成本分析与监控―――――――――――――――――12
六、项目设计――――――――――――――――――――17
七、地质勘探与文物钻探―――――――――――――――19
八、土地交付、管理―――――――――――――――――20
九、三通一平――――――――――――――――――――21
十、前期手续办理――――――――――――――――――22
十一、施工单位的确定――――――――――――――――26
十二、施工许可证办理――――――――――――――――29
十三、施工―――――――――――――――――――――30
十四、检测―――――――――――――――――――――33
十五、材料、设备采购与认价―――――――――――――34
十六、竣工验收―――――――――――――――――――36
十七、交付、入住――――――――――――――――――37
十八、项目销售―――――――――――――――――――38
十九、项目财务管理―――――――――――――――――39
二十、专门组织―――――――――――――――――――41
二十一、专门表格――――――――――――――――――42
一前言
在总结公司以往项目开发的经验和教训的基础上,公司企管部牵头编制了本《项目开发手册》。
编制手册的目的在于以下几个方面:一、把项目开发过程中大部分工作内容固化下来;二、把项目开发的流程和工序进行有效的整合;三、把各业务部门的工作内容和标准更加清晰地定位;四、各业务流程中的配合、协调工作更加标准化;五、让大家明白,自己和本部门在开展工作的同时,别人和别的部门正在不同的工序上努力。我们大家的工作都需要来自于同事们的支持和帮助,自己重要,别人也重要,甚至别人更重要。
《项目开发手册》不可能把项目开发过程中所有的工作全部列完,只总结了一些原则上的内容。《项目开发手册》更不是教条,我们鼓励和提倡在符合原则基础上的创新和突破,我们希望通过大家的努力,大大提高项目开发的效率和效果,真正从项目开发中体现我们鑫苑公司的团队战斗力,体现我们公司的管理水平。
home
三土地购买
土地购买工作由地产部负责
一、土地购买工作流程
详细可行性研究
特定机会研究
初步可行性研究
收集土地信息
付款、办土地证
转让协议、摘牌
项目评估
二、各工序主要工作
1、收集土地信息
主要内容:主要是研究当地的地产市场,了解拟投资区域的地产资源,分布状况及每宗土地资源的详细资料(包括地形、地貌、地价、使用性质、地面附着物分布等)。根据信息精略估算项目投资成本、开发周期及经营风险、构思项目开发的框架。
信息来源
政府发布的土地批租信息
市场信息中剥离出来的土地转让信息
城市规划部门提供的城市规划信息
其他信息渠道的信息
工作成果:筛选有价值信息
2、初步可行性研究
工作描述
在项目意向确定以后,对项目的初步估计,以确定项目建设的必要性,完成时间、财务上的可行性等。
主要分析内容
市场和生产能力,预测市场需求,根据市场预测做出初步生产规划
物料投入分析,包括从建设到经营的所有物业投入分析
项目设计规划
项目开发进度安排
项目投资与成本估算,包括投资估算、成本估算、筹措资金的渠道及初步筹集方案。
工作成果:《初步可行性研究报告》
3、特定机会研究
工作描述
针对具体宗地,对建设投资的地域和物业进行具体项目的投资机会分析与研究。
主要工作内容
地产市场研究
投资估算、收入估算、经营风险分析
初步拟定项目的投资规模、经营模式、竞争策略
SWOT分析:对选定项目领域或投资方向进行优劣势、机会和威胁进行分析
:《项目投资机会研究报告》
4、详细可行性研究
工作描述
在项目决算前对项目有关工程、技术、经济等各方面条件和情况进行详尽;系统、全面的调查、研究分析。对各种可能的建设方案和技术方案进行评细的比较论证,并对项目建成后的经济效益、社会效益、环境效益进行预测和评价,是项目进行评估和决算的依据。
主要分析内容
住宅市场分析与营销战略
项