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评论社区商业的功与过
.《安家》杂志作者:李蕙聪2010/9/24 0:00:00
提要:正如中国很多产业发展一样,社区商业作为舶来品,虽源于国外,却在中国这块经济高节奏发展的土壤中加速度成长。特色商业街的出现是商业地产开发水平提高的表现,社区商业已经从原始的配套型物业转变为一种新的“外向型”市场形态,并形成自己相对独立市场空间。
对于住宅,没有卖不出去的房子,只有卖不出去价格,但对于价值一直被忽视的社区商业而言,通常开发企业采用的推销方式是价格或者租金一降再降,但即便这样,也很难克服大面积的商铺空置,这也成为企业和投资者的心头大患。
一边是大量的商铺空置,一边是诸多小区配套不完善给业主带来种种不便。援引北京商报七月份对北京天通苑、望京地区、东直门、石景山等9个成熟大型住区调查结果显示,9个调查样本选取小区,其中有7个配套不够完善。
可以想象的两个画面是:一个是从住宅开发“转行”商业地产而欠缺开发运营经验的开发商,致使大批量乏人问津的商铺诞生,或索性破罐子破摔,没有计划地将商铺“打碎卖掉”一走了之;一个是社区商业配套脱离自身发展现状,冥顽不灵地一味追求社区商业的高端定位,使某些富人社区甚至显现“打个酱油还要开宝马”之怪现状。
可以想象,社区商业就像一块即将烘焙好的蛋糕,诱人不假,但想吃到嘴里也并不是件容易事……
发展相对成熟的建外SOHO商业街
社区商业成就的不仅只是“包租婆”理想
香港女星元秋在电影《功夫》中对“包租婆”的演绎深入人心,作为广东语中租赁户对女房东的称呼,它表达了一种“恒产者有恒心”的强势姿态:身穿居家服、叼着香烟,一副不可一世的、睥倪一切的神态。
而在现实生活中,也有很多人在想象,可以每天趿着拖鞋,不用上班,过过每月收收房租的“包租婆”幸福生活;而在业界也素有“投资商铺是金、投资写字楼是银、投资住宅是铜”的说法。“一铺养三代”的古语早已有之,而现实中,失败的投资使“一铺养三代”变成“三代养一铺”的惨痛经历未尝没有上演过。因为投资的风险性,未必所有商铺所有者都能过上“包租婆”一样的幸福生活,里面充满了时机的玄妙与智慧的拿捏。
“社区”概念最早由德国社会学家滕尼斯在1887年提出,是指聚集在一定地域范围内的人群构成的社会生活共同体;而社区商业却最早于20世纪50年代在美国诞生。当时由于家庭汽车的普及,以及城郊新
建的发达的高速公路,使得美国城市居民大量向郊区扩散,由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。
社区商业在中国显现,尚属时髦的概念,前几年政府才刚刚把它提上议事日程。随着大城市规模巨大的新兴小区崛起,铺天盖地的“住宅底商”和“社区商业街”随之而来。
北京最早开始造社区商业街的地产大腕潘石屹(微博 博客)曾说:“现代城商业街是顺其自然发展起来的,现在成了一个服务于现代社区的商业街。”他表示,商业街只是一种称呼,实际上还是社区商业,社区商业发展进入一个黄金期。社区告别了粗放的“卷帘门商业”,充满现代气息的“社区商业”一路走来。
无论是以街铺、底商等多种形式所体现的社区商业表现方式,社区商业的优势对于投资者、购买者而言,或许即是一个对“包租婆”幸福快乐的生活的向活;而从更广义的角度来讲,社区商业的经营与管理对于开发企业而言,是企业实现长久利润与履行社会责任,两手都要抓的任务;而社区商业对整个住区宜居的高品质生活的提升,作为邻里间交往承载的开放式的载体平台,对于刺激新兴优秀连锁店与品牌的生成、大大提高人们日常生活素质与人文水准而言,社区商业承载量似乎有更大“吨位”。
“膨胀发展”中的社区商业
而说到社区商业的承载,社区商业牵扯太多“章节”:开发商关心利润多少,投资客关心年投资收益率,商户们关心平均日营业额,消费者关心楼下有没有自己喜欢的品牌,政府关心商业所带来的长期税收及就业。
正如中国很多产业发展一样,社区商业作为舶来品,虽源于国外,却在中国这块经济高节奏发展的土壤中加速度成长。
国内社区商业在学****过程中,形成以沿街商铺或以住宅底层为表现载体等多种形式,这种商业形式是自然形成的缺乏统一规划,业态档次普遍较低,社区商业功能不全。随着房地产业的发展,特别是商业地产的逐渐成熟,社区商业得到了巨大的进步。出现了一大批各色的Shopping Mall,即“购物中心”、“生活广场”、“娱乐休闲一条街”等众多社区商业项目,其定位上提出超出社区服务范围的口号。但实际上,它们多数仍以服务社区居民为主要目的,特别是居住区内部的商业设施。
以下表格可能更为清晰地表达不同规模购物中心下的“势力范围”。
而社区商业,这一商业形态成为城市商业的基础,它的服务人口一般在5万人以下,服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的