入伙100问.docx

入伙常见问题
物业知识:
物业管理服务费由哪些项目构成?
答:物业管理服务费包括:
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
3、物业管理区域清洁卫生费用;
4、物业管理区域绿化养护费用;
5、物业管理区域秩序维护费用;
6、物业公司办公费用;
7、物业管理企业固定资产折旧;
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
9、经业主同意的其它费用。
物业管理的服务内容?
答:物业管理的服务内容包括:
1)房屋公用部位的维护和管理;
2)房屋共用设施设备的运行维修养护和管理;
3)房屋公用部位和相关场地的清洁卫生,垃圾的收集、清运及污水管道的疏通;
4)公共绿化维护和管理;
5)公共秩序维护、安全防范等事项的协调管理;
6)车辆停泊服务;
7)装饰装修管理服务;
8)物业档案资料管理;
业主临时管理规约有什么用?为什么要签订?
答:《临时管理规约》是由开发商在销售物业前依据有关法律、法规,以及根据建设部的《临时管理规约》(示范文本),结合开发项目实际拟定的。
业主临时管理规约主要内容是对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。包括:
1、物业的自然情况与权属情况;2、业主使用物业应当遵守的规则;3、维修养护物业应当遵守的规则;4、涉及业主共同利益的事项;5、违约责任等。开发商应当在物业销售前将《临时管理规约》向物业买受人明示,并予以说明,物业买受人在与开发商签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时管理规约予以书面承诺。该临时规约对建设单位、业主和物业使用人均有约束力。
物业管理往往涉及到多个业主,业主之间既有个体利益也有共同利益。《物业管理条例》规定业主管理规约对全体业主具有约束力。通常情况下,业主管理规约由业主大会筹备组草拟,经首次业主大会会议审议通过,规约的修改权也属于业主大会。然而很多情况下,物业建成后,业主的入住是一个逐渐的过程,业主大会并不能立即成立。但基于物业的正常使用和已经入住业主共同利益的考虑,却有制定业主共同遵守准则的需要,因此,出现业主临时管理规约。
签订业主规约是为了维护全体产权人和使用人的合法权益为了保证物业工作和各类配套设备设施的正常运行它明确了产权人、使用人的权利与义务保障业主人身及财产安全使物业辖区管理有章可循有据可依。
业主装饰装修房屋,需要事先告知物业吗?需办理哪些手续,交哪些费用?
答:业主办理房屋装饰装修时需到物业办理装修申请手续,需提交装修设计图纸,如业主是请装修公司装修,需出具装修公司的资质证书、营业执照等原件及复印件(复印件需加盖公章)。办理装修需交纳装修管理费(200元/户)、人员出入证费用(10元/人)、垃圾清运费(2房为300元/户;3房为400元/户)和由装修公司交纳和装修单位担保金(1000元/户)。
物业管理费该按哪个面积收?
答:按房屋产证面积收费,在办理房屋产证前按购房合同交纳。
房子暂不住,物管费如何收?(相关:我不住为什么还要交管理费)
答:只要房屋已交付,无论业主是否入住,都要交纳物业管理费。因为物业公司已经开始提供服务。物业公司并不是为一个或几个业主服务,而是为整个小区提供服务,物业管理公司与业主的合同关系是一对整体业主的合同关系。物业管理费是用
于整个小区维护保养、维持小区正常持续运行所必须的费用,并非物业公司的经营性收入。如果一个或几个业主不交物业管理费,必然导致物业管理费入不敷出,物业公司因缺乏资金对小区的维护管理将难以为继,导致全体业主的共同利益受损。
物业公司何时开始收取物业管理费?
答:按约定日期办理收楼手续的,从办理收楼手续之日起开始计算;未按收楼手续约定日期拖延收楼手续的,以开发商发给业主的“收楼通知书”上标明的交房时间的次月开始计收物业管理费。
供暖费该怎么收?
答:按年收取,房屋的产证面积*5元/平方。
为什么收房要先交半年物业费?
答:1、在前期物业管理中物业公司投入的成本较大,在交房前需提前招聘工作人员和配备相关的办公用品,为保证公司的正常动作故预收半年的物业费。2、部分业主在收房后暂不装修入住,按南昌物业法规1年内不装修入住收50%的物业费,所缴纳的半年物业费正好可以冲抵一年物业费,免去业主来回交纳物业费的时间和精力。
为什么阳台、卫生间、厨房没有供暖,但能源费还是按全部面积交纳?
答:能源费5元/㎡·年是根据整个供暖机组开启后运行成本及日常的维修费用除以供暖的总体建筑面积测算得出。如需按照实际供暖的面积来收费,那么测算出的费用肯定会高于5元/㎡·年,而且每户总的费用也会是一样的。