标准化,打造地产企业项目快速复制能力.doc

总53期
地产企业标准化的基本对象在于项目。标准化的项目模版,是项目能够快速被复制、地产企业迅速扩张的根本。
打造地产项目快速复制能力
徐芳芳
近年来,房地产行业在市场和机制的变革中逐渐跨入到新的发展阶段,行业整合加速、房地产企业明显出现规模化和集团化发展趋势。不仅原有的大型地产企业集团加快扩张,从一级城市向二级城市、三级城市快速铺开,即使原先立足于三线城市的本地化地产企业,也耐不住寂寞,纷纷升级为集团,要扩张自己的版图。同时,开发商疯狂抢地,土地储备竞赛不断加剧,“标王”新闻屡见不鲜,各地楼面地价屡创新高。
值得思考的是,地产企业的快速扩张,除了资金和土地,还能凭借什么,从哪个角度凝练扩张力?从本质上看,扩张本身并不是企业的真正目的,企业的根本目标在于创造价值和利润。也就是说,企业如何通过资源的整合和最大化利用,来体现规模化和集团化的效益。我们都知道,产业化的本质是规模经济,而规模经济的基础却又是标准化。GE的工厂布局,细微到洗手间的布置,在每个国家都是相同的,这就是GE的标准化;我们在津津乐道麦当劳和肯德基的快速扩张时,也应该同样注意到每个门店的装修、每个员工的穿着以及每个客户接待的过程,这些都是相同的,这也是标准化。因此,我们相信,成功的企业是要靠标准化的核心竞争能力来占领市场,甚至通过把自己的标准变为全行业可以接受的标准,向其它企业渗透,房地产行业的企业也是离不开这条规律。
我们认为,地产企业运作的基本单元是项目,也就是标准化的基本对象在于项目。标准化的项目模版,是项目快速被复制、地产企业迅速扩张的根本。构建一体化、标准化的项目运作体系,一方面,可以在内部形成规范化、结构化的项目:实现项目要素控制的明晰,支撑精细化管理;实现项目任务结构的快速分解和计划的有效编排,支撑项目的规模化复制;另一方面,在规范化的基础上,可以实现管理模式的对外输出,为资源整合提供有力支撑,这在组织项目开发,甚至在与外部进行合作开发的过程中作用显著。
那么,如何打造一体化的项目运作体系,实现项目管理标准化呢?根据AMT咨询在某些公司积累的经验和类似行业/企业的相关研究分析,主要可以分为三个方面:
项目管理/WBS工作项清理:按照不同类型的项目,分别清理各类项目的工作任务清单,形成WBS模版和项目计划模版(如图1);
流程管理:因为项目管理很大程度上来说,就是对于公司内外、部门内外、专业内外的项目人员之间的沟通和协作。因此,可以用流程管理的思路,对工作任务之间的关系、具体的重点工作项进行清理,明确项目的关键控制点、审批点等要素;
知识管理:项目中沉积下来的经验、文档往往是项目最宝贵的财富,但是知识的积累机制、以及知识如何复用,也是项目中的难点。通过项目中、流程中的知识点的清理、建立合理的知识分类存储机制,同时建立完善的知识管理制度,才能做到项目最本质、最深入的复制。
图1 项目管理规范体系图
项目管理和流程管理两个角度存在一定的相似性但本质上是完全不同的两个概念,但是在房地产企业或者说一种企业/组织形态下,这两种管理理念是并存且互相补充的。从房地产企业作为企业以至集团企业的本质上看,或者就管理控制/服务中心的职能来说,我们支持以业务流程/价值链为主线展开,此时可以避开部门职能划分带来的障碍。具体而言,应围绕项目论证、项目策划、规划设计、采购管