商业运营目标计划书（丽江）20130901课件.ppt

2012年2月20日星期一
商业事业部
2013年8月
丽江商业运营目标计划书
目录
一、丽江商业市场概况
二、项目分析及定位
三、规划设计
四、项目进度计划
五、招商计划
六、运营计划
七、财务测算
一
丽江商业市场概况

丽江城市介绍。
丽江商业结构较为落后,且国际化程度较低,但随着国际化游客的与日俱增,对于丽江未来高端商业的发展具备良好的促进作用。

丽江经济发展及人口等介绍。
丽江是一个云南省内非常出名的旅游城市,丽江的经济一直是依靠旅游来发展起来的
2012年,丽江接待国内外游客1600万人次,是常住人口126万人的12倍;旅游业综合收入211亿元,以旅游业为主的第三产业增加值占到了全市生产总值的51%;旅游产业直接从业人员近4万人,间接从业者超过10万人,旅游业对全市城乡居民收入增长的贡献达33%。到2020年,丽江接待国内外游客要达到3000万人次,以旅游业为主的第三产业增加值达到400亿元以上。”
作为GDP仅次于昆明的云南第二大城市丽江,其近年来保持着快速、健康的经济发展势头,其中第三产业占据了当地经济总量的50%。

丽江整体商业分布。
类别
项目
体量
定位
旅游消费为导向
大研古镇
约10万方
临街商业街
定位低端
束河古镇
约5万方
临街商业街
定位低端
高端商务度假区
-
中高端、高端
城市发展为导向
民主路
约5万方
临街商业街为主,少量商场
定位低端
七星街
约36,800平方
临街商业街为主
定位中低端
福慧路
约44,800平方
临街商业街为主
定位中低端
玉泉路-花马街
约16,800平米
临街商业街,特色餐饮为主
定位中端
鱼米河商业街
(1、2期)
约16,000平米
一期:临街商业街,定位中端
二期:2013年底建成
定位中端、中高端
目前,丽江品质量好的商业还未出现,有市场潜力较大,具有较大的市场发展机遇。
旅游消费为导向的商业产品主要是沿街商铺,定位低端,为大量复制的小商品零售居多。产品特点:低附加值、雷同性高
城市发展为导向的商业产品主要以沿街商铺为主,少量中低端商场,零售品牌主要为休闲类,客单价低的运动品牌。
项目所在商圈的发展方向有别于市中心低端商业街模式,将以打造高端消费区及旅游休闲体验为主导。
束河古镇
大研古镇
城市居民消费区
高端商务度假区
项目所在片区

丽江商业业态及品牌。
丽江商业类型仍以沿街商铺以及少量百货为主要商业形态,处于商业发展的初级阶段,未来将有很大的发展空间。
当地市场主要以大众型中低端商业为主,面向大众型消费客群为主。
商铺主要经营民族服务、披肩(饰品)、银饰、玉器、绘画、各种手工艺品、皮草、草药、茶、地方特色食品(牛肉干等)及餐饮、酒吧和客栈为主,并有银行、邮政、票务、公厕等配套设施。
由于丽江古城沿街商铺租金以每年10%的比例增长,导致零售业态占比增加,品牌多以连锁经营呈现,例如:百岁坊、红谷、初见等。餐饮、酒吧多以中端消费为主,例如:千里走单骑、木王宴语、阿一旦黑山羊、三朵食府、樱花、一米阳光等。
按照面积,丽江商业业态分布为:服务业30%,配套行业7%,餐饮业7%,休闲娱乐10%,消费品14%,珠宝16%,服饰13%,工艺品3%。

丽江商业发展趋势。
丽江目前以旅游商业为主,品牌以满足旅游消费为目的。
丽江成熟商业街区为大研古城及束河区域,近两年,白沙古镇的发展也相当迅速,预计3-5年开始成熟,目前古城为大众型中低端商业形态为主。
目前丽江商业缺乏具规范且实力的商业地产开发运营商。
丽江北部高端休闲度假区域,未来2-3年汇聚较多商业开发项目,产品多为高端别墅及商业综合体,中高端商业片区逐渐成形。
低端客群
高端客群
大众型业态
目的性业态
大研古镇
束河古镇
民主路沿线商业
丽江北部高端休闲度假区
旅游客群为主
当地消费客群为主
白沙古镇

丽江商业租金水平。
丽江大研古城商业街由四方街、东大街、新华街、七一街、五一街、光义街及众多分巷组成,目前已开发的地段全长约2000米,店铺1046家,全部为街铺,产权为私人所有。

丽江古城目前临街商铺月租金:200-500元/平方米,四方街区域:800-1000元/平方米
丽江束河距离大研古城15分钟车程,地处丽江北部高地,以250平米四方街为中心,开发模式与大研古城相仿。
目前束河临街商铺月租金: 150-200元/平方米
白沙古镇距离丽江束河15分钟车程,目前院落月租金:8-10元/平方米