在建工程抵押.doc

在建工程抵押
概述
指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。
土地抵押转为在建工程抵押过程中的操作风险及防范
开发企业向银行申请贷款时,常常虽然取得了有关部门关于同意其进行建造的建设用地规划许可证及其他证件,但是尚未进行实质性的开发,此时银行仅仅能够接受其土地使用权作为抵押物。一旦开发企业已经开始开发,形成部分完工建筑,根据银行的信贷实践,都要求将土地使用权抵押转为在建工程抵押。由于我国土地抵押转为在建工程抵押。由于我国土地和房产的登记部门不同,土地使用权抵押转为在建工程抵押。由于我国土地和房产的登记部门不同,土地使用权抵押在土地管理部门登记,在建工程抵押则在房地产管理部门登记,在将土地使用权抵押转为在建工程抵押的过程中,必须签订新的抵押合同,并重新办理登记,原有的抵押合同和登记必须注销,否则就成了重复抵押。此时,如果操作不当,将会使银行的抵押权落空:首先,作为抵押物的土地使用权如果已被法院或其他司法部门查封的,此时银行若到登记机关注销了原登记,却因为抵押物已经被查封而无法办理新的登记,一旦注销后甚至连恢复原状也无法做到。其次,土地使用权虽然没有被查封,但在银行办理注销土地使用权抵押登记后、在建工程抵押权登记前的短暂时间内,抵押物突然被查封,此时,在建工程抵押权登记也无法办理。因为,根据《担保法》第37条第5项的规定,依法被查封的财产是不能抵押的。另外,根据《办法》第37条第2款:“抵押的房地产在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后,重新办理房地产抵押登记。”在注销在建工程抵押、重新办理房地产抵押登记的过程中也可能存在上述风险。银行在因办理土地使用权抵押转为在建工程抵押、在建工程抵押转为房地产抵押而必须重新办理抵押登记时,首先要到登记部门查明抵押物是否被法院或其他司法部门查封,如果被查封的,不得办理新的登记手续,而只能要求借款人归还贷款或依法起诉要求行使抵押权。抵押物没有被查封的,在办理新的抵押手续过程中,要带好完备的登记资料,力求使登记手续在尽量短的时间里完成。同时做好保密措施,防止借款人的其他债权人获悉后通知司法机关查封抵押物。
在建工程抵押权与商品房预售冲突的风险及防范
房地产开发企业为筹集资金,常常在开发的过程中就进行预售,一般说来,在建工程抵押与商品房预售不能同时并存,也就是说,商品房预售时,开发企业应当与银行解除已设定的抵押关系,否则购房人将无法获得房屋的产权证。根据《城市房地产管理法》第44条的规定,开发企业只要“按揭供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期”,就可以向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明,进而进行商品房预售。预售是一种转让行为,根据《担保法》第49条:“抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。”此时,由于在建工程已经抵押给银行,如果银行同意开发企业进行预售,作为抵押物的土地连同房地产将被逐步地分割出去,银行的抵押权就逐步落空,而银行的债权尚未获得清偿,因此,银行如何同意、何时同意房地产开发企业进行商品房预