中国石化加油站加油机形象标准手册.pdf

商业地产开发战略/研究报告
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商业地产开发战略解析
国内商业地产开发背景概述
贰
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长三角城市综合体现状和未来趋势
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商业地产开发条件研究分析
Contents
研究目录
附件:开发商访谈实录
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/国内商业地产开发背景概述/
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贰
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/关注市场和对手是战略中很重要的一部分,但这并不意味着你会赢/
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国内商业地产发展格局与驱动因素
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国内商业地产开发背景概述
城市化对商业地产推动
地产政策对商业地产影响
消费投资对商业地产作用
总结
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国内商业地产发展经历四个阶段
A. 第一阶段上个世纪90年代开始,以百货业的建设和城市老商业区改造为主的商业房产投资。市场上大
部分商业地产都是没有产权的临建商铺或由其他建筑物改建的商铺,市场以“住宅+商铺”为主,商住混合一体,商铺是住宅的副产品,从属于住宅项目,纯商业项目少之又少;
B. 第二阶段90年代中期开始大型超市和卖场的兴起。商业性质物业以商厦形式在城市中心区域诞生,市区商厦物业的商铺都拥有独立的、清晰的产权,商铺经营一改以往的租赁方式,进而以房产销售为主,由此引发出投资商铺的营销概念,投资商铺可以由买家自主经营,也可以出租给商家谋利;
C. 第三阶段进入2000年以后,各大城市开始建设CBD和商业步行街,在这一阶段开发商开始注重商业地产策划工作,市场制胜除了依靠开发商的实力和物业所处的地理位置等优势外,营销策划开始显示出强大威力;
D. 第四阶段shopping mall和城市综合体是商业地产发展趋势。特别是城市综合体是未来商业地产发展大趋势和大方向。在这一阶段,开发商对商业地产的操作模式己经有了较成熟的把握,在商铺规划、内部格局、营销理念、经营管理等方面都有了长足的进步,能已经开始开发城市综合体这样多物业组合的商业地产项目。
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商业地产起步晚但发展快, 2008年全国商业用房投资近3千5百亿
一是从投资额增速上看:2003年以来连续6年开发总量一直保持年26%的增速,2008年全国商业用房投资额近3400亿元。
二是从物业变化上看:不再是纯粹的零售百货,而是向购物中心和集住宅、酒店、办公、购物中心为一体的城市综合体发展。
国内商业地产起步始于80年代中后期,在北京、上海等大中城市出现百货店,商业地产发展整体上仍处于起步阶段,发展相对滞后。
起步晚
发展快
2000年—2008年国内商业营业用房投资增速比较稳定,,增长6倍,% ~%之间。可以看出国内商业地产已进入稳定发展期。
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国内商业地产进入稳定发展期,2008年投资额达3354亿元
2000年至2008年国内商业用房投资额增长示意图
单位:亿元
资料来源:一联机构分析
国内商业地产的快速发展与外部环境的改善密不可分:国内城市化进程不断深化、服务业的发展、商业地产融资渠道的多样,居民消费力的提升,都为商业地产的快速发展提供有力条件。
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服务业发展、融资多样化、城市化进程,消费力提升为商业地产快速发展提供有力条件
服务业发展
融资多样化
城市化进程
消费力提升
商业地产
经济增长和工业、服务业的发展,带来写字楼的需求量,现代服务业发展和商业的丰富也带动了当地商业地产大发展,推动着商业地产的进程。现代服务业的迅猛增长,使整个商业消费链不断完善,在完善消费结构的同时,推动了商业地产的迅速发展。
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现代服务业推动商业地产发展
百货业
餐饮业
办公业
娱乐业
生活卖场