翡翠湾一期定位策略.ppt

翡翠湾一期定位策略
思路
市场竞争判断项目差异化策略
定位的产品演绎
客户群体需要判断定位方向
项目定位
定位的广告方向指引
定位的销售匹配
一、未来面临的市场竞争
—2006、2007年深圳豪宅市场相关供应量统计
片区
项目名称
供应量
TH
别墅
洋房
面积区间(平米)/
总价区间(万元)
龙坂片区
潜龙山庄
12万
50套
50套
约650套
洋房:100~150 /60-80
TH:250-400/250-400
别墅350-500/420-600
龙1号地块

小于50套
无别墅
约500套
洋房:80~140/48-84
TH:220-300/176-240
别墅:300-400/360-400
山湖林海4
10万
约400套
约32套
约100套
TH:200~250 /200~300
别墅:250~350 /500~650
圣莫丽斯花园
10万
100套
40套
约400套
洋房:100~160/60-96
TH:250-400/200-360
别墅:350-500/350-650
龙岗区
振业城
9万
50套
50套
约500套
联排:180~260/180-260
别墅:400~500 /320-400
宝安区
尖岗山
10万
150套
250套
无
TH:250-400/375-600
别墅:350-500/700-1000
市内
九万三

45套
无别墅
约800套
洋房:140~180/196-252
TH:200-260/400-520
总计

约845套
约422套
约2950套
:
其中TOWNHOUSE 845套,别墅422套;
片区
项目名称
供应量
TH
别墅
洋房
面积区间(平米)/
总价区间(元)
龙坂片区
潜龙山庄
14万
100套
20套
约800套
洋房:100~150 /60-80
TH:250-400/250-400
别墅350-500/420-600
龙1号地块
4万
售磬
无别墅
约400套
洋房:80~140/48-84
TH:220-300/176-240
别墅:300-400/360-400
山湖林海4

约210套
约10套
小高层约400套
TH:200~250 /280~320
别墅:250~350 /550~700
圣莫丽斯花园
10万
100套
少于50套
约700套
洋房:10~160/60-96
TH:250-400/250-400
别墅:350-500/525-700
龙岗区
振业城
20万
小于100套
少于20套
约1200套
联排:180~260/180-260
别墅:400~500 /320-400
宝安区
尖岗山
6万
180套
210套
无
TH:250-400/15000/375-600
别墅:350-500/20000/700-1000
市内
九万三
5万
售磬
无别墅
约400套
洋房:140~180/14000/196-252
TH:200-260/2000/400-520
总计

690套
310套
3900套
:
其中TOWNHOUSE690套,别墅310套;
结论:
1 未来两年深圳别墅供应量为732套,面积在200- 500平方米不等,翡
翠湾一期别墅供应为173套,占整个深圳市场的20%,市场占有率巨大
2 从市场供应楼盘情况来看,和本项目的别墅有竞争关系的楼盘有圣莫
利斯、山湖林海山庄、曦城(华侨城招商尖岗山项目) ,但由
于前两个项目并非纯正别墅区,因此和本项目竞争关系最直接的楼
盘为和本项目同处宝安区的曦城
二、翡翠湾与曦城的重要指标对比
翡翠湾
曦城
区位及该区位规划
观澜湖湖高尔夫内
位于广深高速和西乡大道交界处的于城市外围,宝安新城区的发展已经相当成熟
规模
占地:100万㎡
总建面:㎡
155栋173个单位
占地:60万㎡;
总建面:30万㎡,
共1000套,一期推出约180套
生态景观
高尔夫资源
深圳唯一的四面紧贴生态控制线、四周为生态用地包围的住宅项目
户型面积区间
200~313㎡
200~350㎡
自身配套
基础生活配套欠缺,奢侈豪华配套齐备
商业配套充足
项目知名度
多年积累,有很高知名度
前期炒作时间较长,发展商知名度高
售价预期
3