武汉梅南别墅推广策略方案77.pptx

【九十月份推广计划】
梅南·香樟岭
发展商:新大陆地产
策略整合:泰赢咨询
提案时间:2007年8月
PART 1
战略背景
一、〖项目在售情况〗
二、〖市场竞争概述〗
一、〖推广主题建议〗
二、〖现场布置策略〗
PART 2
策略部署
PART 3
媒体计划
一、〖新拓媒体建议〗
二、〖阶段媒体安排〗
一、〖活动主题建议〗
二、〖活动实施细则〗
PART 4
活动安排
PART1 战略背景
项目在售情况
9、10月份正值房地产销售旺季,面临着诸多竞争楼盘炒作、宣传的轰炸时期,梅南山居在市场激烈的竞争中逐渐失去了优势。
产品:
从项目本身来看,梅南山居目前剩余产品大部分集中在湖边独栋,由于面积大,总价高,置业门槛较高。市场存在一定抗性,导致来客量较少,销售力不足。
形象:
梅南山居作为老盘,已销售相当长时间,项目品牌老化,产品利益点模糊,市场形象急需提升。
景观:
梅南山居具有独特的自然山体和亲水资源,但在后天景观细节打造和售后服务方面略有欠缺。整体包装力度弱、现场感染力差,与高端别墅气质不符,不能有效提升产品附加值。
价格:
价格的竞争主要来自两个方面, 别墅而言除了临近的美加湖滨新城、银河湾之外,F天下、保利十二橡树庄园、巢NEST等项目也对本案产生了不同程度的竞争,另外市内高层由于价格和配套的优势也对本案TOWNHOUSE部分产生了很大的冲击。
价格方面如:F天下独栋约10500元/m2的均价,巢NEST10300元/㎡(优惠可谈),其他别墅类项目价格均低本案13000元/平米价格200元左右。
项目在售情况
区域
类型
剩余套数
均价(元/㎡)
面积范围
纯水岸
碧水轩
叠加别墅
63套
5700元/㎡
193㎡—273㎡
半山
独立别墅
10套
10500元/㎡底价(不含花园价格)
190㎡以内2套,270㎡2套。307㎡5套
滨湖
独立别墅
16套
11000底价(不含花园价格)
304㎡—368㎡
车库
236间
5000元/㎡(底价)
项目在售情况
推广:
别墅产品属于居住的最高端物业类型,除了能有效提升生活品质之外,还是业主自身价值的体现,因此如何有效满足潜在客户的心理和精神需求,赋予产品一种灵魂也是项目成功的关键。本案前期推广不系统,缺乏节奏无大量的形象渲染工作,市场美誉度不高。
舆论:
项目现存50年产权土地年限的问题,相比于其他项目70年产权,存在很大的销售难点,且目标客户多为周边工业园区工作的IT行业人士等,投资因素考虑较多,加之5年内不能进行商品房交易的国家条文限制等一系列诸多因素大大影响了投资人群的购买力。
项目在售情况
结合所剩产品不多的客观情况,如何让本案从众多项目中“跳出来,卖的好,卖的快”,顺利淡化价格抗性是我们的首要目的。
项目在售情况