绿城诚园2018年营销推广策略.ppt

一园一世界·一宅一家徽
绿城诚园2018年营销推广策略
独占鰲头
树立绝对高度
独具匠心
赢得市场认可
一园一世界,一宅一家徽!
观局
探局
破局
唯我独尊的地位,独一无二的价值,独占鳌头的高度
胜局
独享资源
挖掘核心价值
独具慧眼
观市场走势
观局
长效机制下,谁主沉浮?
这是一个最坏的时代
市场举步维艰,各大房企资金吃紧
这是一个最好的时代
大浪淘沙,唯有产品制胜
政策导向
“房住不炒”
被写进了十九大报告,具有明确的政策导向意义!
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。
政策导向
未来政策如何演变?→十九大指明政策方向
政策目标:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位;让全体人民住有所居。
政策解读:在引导需求的同时(限售限购等调控政策相互配合抑制短期投机需求),注重在供应端方面构建整体性的住房制度。
十九大定调:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居
短期政策
长效机制
长短衔接
如何保证不炒?
分城施策,保持政策稳定性
当前以租赁为抓手大力推进
继续引导需求,保持政策稳定
着力调整供应,完善住房制度
政策导向
此轮短期调控特点:地方政府因城施策,供需两端发力控房价
需求侧
限购
限卖(T+n)
限贷
(含收紧公积金)
◆城市逐步增加、城区逐步扩大、力度逐步加深;
◆防止短线投机,本轮调控创新性举措;
◆首付比普遍提高到历史最高水平
控
房
价
供给侧
增加土地供应
拍地环节设置更多限制
整顿新房、存量房销售市场
规范商办市场
◆拍地需自有资金;
◆实行“政府指导价”;
◆限地价竞配建竞自持;
◆部分城市特定地块“十年限售”
◆更加重视整顿存量房中介市场;
◆两部委联手出台土地管理及调控政策;
◆北京调增宅地供应;
◆对商办市场进行规范进一步影响价格预期;
限价
◆设定价格合理变动幅度,影响价格预期;
房地产金融调控贯穿其中
加大金融平台监管
加大资金流向监管
控制房地产信贷规模
差异化信贷政策
定向收紧房贷利率
新一轮调控潮主要集中在控房价,因此,重点关注控房价政策方能把握市场后续走向。
政策解读
短期结构性变化:主体政策收紧趋势不变,限价限签或有所放开
短期内放松条件不具备
限购
继续限制外来投机需求
同时结合人才吸引政策部分城市可能会针对性的政策,如长沙、西安等地提出引进人才购房不受限购政策影响。
限售
继续保持并适度扩围
作为创新性的政策,限售具有精准抑制短期投机的作用,同时强调住房自住属性,契合市场发展需求,政策具有较大的适应性。
限贷
维持收紧趋势
中国目前仍处于货币超发的状态,未来货币政策将保持稳健中性,“稳增长、调结构、控总量”,房地产金融风险管控加强。
有可能结构化放松
限签
限价
多轮市场调控已使需求进入了理性的通道,稳定预期已逐步建立。
投机需求抑制,供应加大,加之租赁住房、共有产权房等影响,价格将取决于新的供求关系,政策放开后对市场影响相对较小。
政策解读
本轮调控相较之前调控政策更加讲究因地制宜及长效机制的建立,这无疑要求各大房企适应长周期的政策环境。
各地从常规的限购、限价、限贷,新增了“限售、限商”“租售同权”“共有产权”从供给、需求两个维度调控房价。
整体来说本轮调控想重现过去几轮短期性调控,市场低迷政府放开调控口子,市场报复性增长可能性微乎其微。
保定市场分析
保定正式进入“四限”时代即:“限贷、限购、限价、限售”
限贷、限购:属于前几轮调控的加强版对市场影响有限,对投资、改善、刚需客群均起到一定影响。
限价:其目的是为维护金融体系安全,去杠杆化角度考虑,对市场影响准入门开的进一步升级对刚需、改善影响深远。
限售:对于期望短期获利的投资客群影响较大,考虑到保定市场前些年违规销售的常态化,本政策推出,造成市场中诸多项目取得《预售证》前夕,前期投资者获利离场以低于售楼部市场预期价格抛售,给部分客户造成房价下行的错觉,对市场信心影响较大。
保定市场经历14年副都概念爆发、16年全年、17年初的暴涨,透支过多的价格预期消费潜力,造成市场出现,刚需客户心有余力不足,改善客户资金吃紧,投资客户持币观望的局面。
在当前的市场环境下”现金为王“快速回笼资金方为王道
主要竞品分析
相较于目前在售项目能和本案真正意义上对标的唯有K2玉兰湾