【分析报告】中国中小型房地产企业融资出路分析报告.doc

中国中小型房地产企业融资出路分析报告
过去20多年来,我国房地产开发企业的主要资金来源是银行贷款和预售房款。随着2003年6月中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务治理的通知》的发布,到2004年4-5月份一系列紧缩政策的推出,使得国内房地产开发“门槛”提高,银行贷款难度加大,最终导致房地产企业紧绷起了资金链条,非凡是对于中小型房地产企业无疑是雪上加霜。如何筹措资金解决或缓解自身的资金压力,已经成为中小型房地产企业面临的最为现实和紧迫的问题。
(一)中小型房地产企业融资难的“瓶颈”分析
1、房地产开发企业间接融资比重过大据测算,房地产开发资金来源中大约有30%都是出自于银行的直接贷款,而作为开发资金来源另一部分的自有资金实际上也有很大一部分是来自于个人按揭贷款,两项相加之后,房地产开发企业前期操作筹集到的银行贷款就近逾40%。更甚者,近来某些建筑单位垫资施工现象屡见不鲜,直接和间接由银行所提供的贷款已在不少房地产开发企业的前期预备金中至少占了60%以上,并且“空手套白狼”的企业也有一些。就我们国家现在的金融市场状况来说,中小企业根本无力进入正规的资本市场进行直接融资,况且目前我国的资本市场还没有对中小企业开放,而少量的财政性资金基本上都流向了大型企业,专为中小企业提供信用担保的含有财政拨款在内的担保体系才刚刚起步。这就决定了在当前的体制和制度下,我国中小房地产企业的外源融资主要还是依靠间接融资。
2、贷款方式少房地产开发、消费过程都离不开银行支持。房地产开发贷款在国内主要有三种形式:第一种是房地产开发流动资金贷款,主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的流动资金;第二种是房地产开发项目贷款,主要为具体的房地产开发项目提供生产性流动资金贷款;第三种是房地产抵押贷款,是开发商以拟开发的土地使用权或房地产权作为抵押向银行取得贷款。这三种贷款方式的期限都很短,无法适应房地产开发周期的需要。
3、对中小型房地产企业的“有色”眼光自2003年来国家对发展过热的房地产企业宏观调控力度的加大,也不乏出现了许多的融资方式,例如上市、信托、合并、股权转让等等一些方式。但在实际运作过程中,由于整个金融界市场环境的约束和制度建设的缺乏,非凡是由于我国中小型企业一直以来摆脱不了“资金不足、信誉不好、竞争实力不强”等一些观点的影响,使得这些企业招拒的频率相当大,导致中小型房地产企业融资变得难上加难。
(二)自力更生的解决方法分析
以上的原因,可以很清楚的意识到,中小型房地产企业现在不可能短时间解决金融市场和国家政策所存在的问题,当前也只能从寻找融资新渠道来进行自救。
在经济日益货币化、信用化和证券化的进程中,外源融资已成为企业获取资金的主要方式。外源投资又可划分为直接融资和间接融资,而随着政府宏观调控力度的加大和银行“门槛”的加高,使得我们必须摆脱对间接融资的依靠,大力发展直接融资。
1、民间借贷融资随着我国经济发展和民间金融资产的逐步扩张,民间借贷逐渐活跃,非凡是在经济发达、市场化程度较高的地区。目前全国居民储蓄存款超过11万亿元,流通中的现金近2万亿元,这就意味着相当多的资金寻求不到良好的投资渠道和投资产品。由于房地产业的投资回报率相对来说比较高,往往民间闲置的资金也愿意投入到这个行业。
民间借贷往往成本较高,风险较大,一般在进行民