房地产公司成本控制体系.doc

置业成本控制体系
随着房地产行业高度的成熟化,再加上市场和政策促使这个行业沿着规范化的路线发展,供需关系由原来的卖方市场转化为买方市场,竞争激烈,销售压力增大,产出与投入比例不断减小,使这个行业的利润率不断降低,基本上进入微利时代,这样使得在保证品质和竞争力的情况下控制合理的成本投入显得尤为重要,针对我们公司的现状和未来发展趋势,特建立如下适合我们企业发展和不断精进的成本控制体系:
房地产企业的成本概念,房地产企业成本的构成:
房地产企业成本概念:是指企业从立项到房屋交付维保全过程发生的为取得销售收入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗费;
房地产企业的全费用成本构成(完全成本法):土地获得价款、开发前期准备费、工程费(主体建筑工程费、主体安装工程费、小区园林与配套工程费、配套设施费)、开发间接费、期间费用(销售费用、管理费用、财务费用)、开发期税费。(详细构成见附件1)
二、成本控制的目的:
进行合理的成本控制(避免省钱就是成本控制的误解),提高价值来实现企业利润收益(分四种情况:减低成本,功能品质不变,提高价值;成本不变,功能品质提高,提高价值;成本降低,功能品质提高,提高价值;成本适当增加,功能和品质得到很大提高,提高价值。)
三、成本控制应遵循的原则:
1、全过程控制原则(从项目可行性研究及拿地阶段、规划设计阶段、施工图设计阶段、招投标及合同签订阶段、施工销售阶段、竣工验收决算阶段、产品交付维保阶段全过程的成本控制);
2、全员参与原则;
3、提高性价比原则(可通过价值工程V=F(可用单位平米售价或总预期收入代替)/C(可用单位平米投入或总投入代替),在产品定位方案初选阶段设定合理的总目标成本);
4、目标成本控制原则(根据设定的总目标成本,进行分解,制定项目目标成本及控制责任书并实时进行控制);
5、作业成本和牵头控制成本分开控制原则;
6、以项目为单位进行考核原则;
7、信息化管理原则(最终建立成本控制信息化管理系统)。
四、总目标成本设定:
方法一:根据预期的售价和预期利润率反推出总目标成本:(适用于前期决策阶段粗略估算)
每平米总目标成本=销售预期价格/(1+预期利润率);
方法二:利用《项目成本测算表》(见附件2),测算出总目标成本;(适用于规划设计阶段较为准确的概算,需要经验数据支撑)
方法三:利用《投报分析模板》(见附件3),通过调整相应的售价和成本投入达到预期的利润率而获得总目标成本。(适用于规划设计阶段较为准确的概算,需要经验数据支撑)
五、全过程成本控制要点(见附件4)
六、项目目标成本及控制责任书(总控责任书和年度责任书)(见附件5)并对目标成本进行分解。
七、全过程成本实时控制的控制措施、相应的支撑制度、测算表格
(一)、项目立项及征地阶段及各项报批报建费用控制:
1、项目可行性研究费用支出控制措施:
通过招投标选择价低质优的项目可研评估机构。
2、新征土地成本控制措施:
(1)征地费用:
招拍挂取得,应形式上走招拍挂,但实质采用协议出让方式拿地;尽可能劝退竞争对手。拿地时机选择在市场形势相对不景气阶段储备土地;
土地费用缴纳应少交或晚交,缴纳时间可分批分阶段缴纳。
(2)拆迁安置费用:
严格按照政府拆迁安置政策执行,避免不必要的支出;
利用上海公司,通过招商引资的方式进入异地土地市场,争取政策优惠。
(3)规划条件:
在前期规划阶段,采取详细分析和评估,在满足土地出让条件的情况下做到事前控制,尽可能优化各项指标,满足公司利益最大化,降低土地成本;
3、五证及各项报批报建费用控制措施:
合理利用政策优惠,争取少交和减免。
(二)、规划设计阶段:
1、规划设计费用控制措施:
通过招投标选择价低、质优的规划设计单位,主要通过对报价和方案的比选择优选择。
2、有效控制设计限额,主要通以下策略进行控制:
(1)策略一:实行设计方案招投标,优化设计;
(2)策略二:实行限额设计,有效控制造价;
(3)策略三:加强对设计图纸的会审与审查;
(4)策略四:深入价值工程原理的应用(价值=功能(可用售价代替)/成本);
(5)策略五:采用合同措施,有效控制造价(应在设计合同经济条款上增加设计变更及修改的费用额度限制条款,如设计变更超出施工合同价的目一比例,比如5%,则扣罚一定比例的设计费。)
3、考虑项目全寿命周期费用,从设计一开始就处理好一次性投入和后期使用费用间的关系,使全寿命周期成本达到最小;
4、此阶段应注意:
总成本在建筑主体、配套工程、景观工程等方面的比例分配,同时注意户型、功能、环境配套、结构、内外装修设计优选对比,修订和调整总目标成本,使之达到