6 20040817麦肯锡为武汉CBD制定致胜战略商业计.ppt

为武汉中央商务区制定致胜的战略商业计划
10/31/2018
项目目标
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武汉立志在王家墩原军用机场处建设一流的CBD
基本条件
原军用机场
靠近市中心
,,目前用途多样*
宏伟目标
武汉活力和经济发展的标志
武汉的中心和华中地区的商业中心
与住宅区相结合,配备一系列功能,提供华中地区最好的生活环境
根据城市总体规划认真步署,用大约15年的时间建设完成
*,目前用途多样,
3
此项目的重点是为在武汉建设成功的中央商务区制定战略和商业计划
武汉中央商务区
制胜战略
与商业计划
了解关键成功因素
建设新的中央商务区所需条件
从国内外案例中学到的关键经验
评估武汉的竞争力
对投资者的吸引力
人均GDP增长潜力
促进增长的因素
与其他“对手”城市相比处于何种地位
寻找目标商业租户
目标商用租户的行业重点和概况
目标群体的思想组合
对潜在客户进行优先排序
目标群体选址的关键决策因素
评估投资效益
所需投资的规模和类型
投资者的出资份额分配
投资者可能获得的回报,及与其他投资机会的对比评估
协调各方利益,争取支持
有关单位和政府部门
有关各方的利益及协调的方法
所需政策与支持
寻找和吸引可能的开发商
潜在的开发商及其优先顺序
目标开发商的关键决策因素及其经济方程式
武汉中央商务区的价值定位及其引起目标群体兴趣的方法
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项目分为两个模块
项目范围
为武汉中央商务区设计
战略性商业计划
吸引投资,
开始详细规划
建设运营
模块1
根据关键成功因素和竞争对手情况,
评估战略定位
模块2
进一步调整确认价值
定位和整体商业计划
至今工作
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了解当地情况和竞争
形势
从国际、国内最佳方法中
获取关键成功因素
分析相关权益方
形成初步假设
对武汉CBD的机遇和挑战作
诊断性评估
对价值定位,发展思路和
目标入驻企业的初步看法
确定价值定位
确定功能组合
确定基础设施项目
确定政策支持
计算关键性财务模型
制定战略商务计划
武汉CBD的价值定位
战略性商业计划,包括所需举措、潜在的
关键合作伙伴、以及财务模型
工作
最终成果
5
项目小组结合了12个案例分析、收集了大量数据并进行了80多次访谈
工作内容
收集的数据
进行的访谈
进行的分析
CBD案例和经验教训
12个CBD案例介绍
11位外部专家
9位麦肯锡专家
案例研究
关键成功要素分析
当地和竞争条件
武汉/中国中部的经济情况
武汉和其他城市的房地产
武汉/中国中部的基础设施和交通
比较/相互竞争的城市的数据
现有的办公楼和居民楼供给/需求
武汉其他经济区的介绍
22位政府官员(11个机构)
3名房地产代理商
参观了5处房产
基准比较
对不同客户群的供给预测
主要租户/利益相关分析
不同行业的国内/国外潜在的租户
当地行业历史和目前的信息
可比较的国外/国内城市的历史和目前的信息
颁布的政府政策法规
中国其他城市的CBD信息
6家中国公司
2名专家
16家跨国企业
6家开发商/房地产公司
测试概念
武汉就不同CBD模式的吸引力和竞争力测试
需求预测
对新需政策的研究分析
假设和量化
CBD占地面积和特征
武汉/中国其它地方地产市场数据和经济效益
整合其他分析的结果
NA
对CBD规模的宏观预测
CBD的功能组合
发展阶段和各个阶段的规模
对投资额的估算
6
CBD核心模式及案例分析
7
项目小组研究了7个CBD模式和12个具有代表性的案例
CBD模式
金融保险中心
全国性总部
地区性总部
高科技中心
公司服务中心
博览中心
政府中心
案例
加纳利码头(伦敦)
陆家嘴(上海)
拉德方斯(巴黎)
柏林新城(柏林)
丹佛中央商务区
(科罗拉多州,丹佛市)
奥斯汀市区(德州,奥斯汀市)
香港数码港(香港)
堪萨斯市市中心(堪萨斯州,堪萨斯市)
汉诺威Fair Grounds(德国,汉诺威)
拉斯维加斯(美国)
莫尼黑会展中心
堪培拉(澳大利亚)
全球CBD
模式
资料来源:文献检索、麦肯锡分析
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国际上七个CBD模式的实践和经验给武汉CBD的建设带来重要的启示
案例
主要经验
加纳利码头(伦敦)
陆家嘴(上海)
在已有金融业的城市里,通过提供优异的价值定位而又具有吸引力的价格、建设关键交通线,满足新兴的对现代空间的本地需求
依赖于行政指令,带来场地需求
拉德方斯(巴黎)
柏林新城(柏林)
以现代化的建筑、低价和良好的交通从大型本地市场中吸引商家
通过低价销售土地来吸引商家,已打好C