房地产行业2005年投资策略（PDF 17）.pdf

行业报告/房地产行业 2005 年投资策略


房地产行业:政策调控加速行业分化

维持评级中性


分析师: 丁文
E-mail:dingwen@
联系电话:(8610)6656 8797

投资要点:

z 2004 年 1-9 月,房地产开发投资增幅明显回落,国房景气指数高开低走,自 3 月起走
出明显的下降曲线。其中,竣工面积、土地开发面积和新开工面积分类指数降幅较高,
这表明,今年以来,国家采取的一系列控制投资高速增长的政策措施已初见成效,全回归正常。
z 从地区看,北京、上海、广东投资增速分别为 %、%、%,销售竣工比分
别为 1、、。预计 2005 年广东地区房地产将会保持理性,上海地区维持高位
盘整,北京地区小幅增长。
z 信贷紧缩和土地的严格控制将会进一步抑制房地产发展的增速;加息、控制拆迁规模和
限制期房转让等规范房地产市场秩序的措施会减少需求,尤其是非正常需求和投机性需
求,但是总体上抑制消费措施弱于抑制供给措施。预计 2005 年房地产投资增速在 20%
左右,销售额增速在 25%左右。
z 宏观调控促进行业内公司的整合,加剧行业内的分化,并将推动行业内的集约化程度的
提高,龙头企业的优势越来越明显。
z 行业评级“中性”。建议增持深万科(000002)和金融街(000402)。

图1
银河房地产行业指数与上证指数对比图(2003 年 12 月 31 日-2004 年 11 月 30 日)

资料来源:中国银河证券研究中心
本报告中的信息均来源于已公开的资料,我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我 1
公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易,还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务、服务。本报告版权归中国银河

证券有限责任公司。未获我公司事先书面许可,任何人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。
行业报告/房地产行业 2005 年投资策略

一、2004 年前 3 个季度房地产行业运行状况
国家统计局最新数据:10 月份,“国房景气指数”为 ,比 9 月份微升 点,比
去年同期下降 点。2004 年前 10 个月,国房景气指数基本走势是“高开低走”,自 3 月起
走出了明显的下降曲线,9 月份更是回落到 2003 年的最低点。这表明,年初以来,国家采
取的一系列控制投资高速增长的政策措施已初见成效,全趋向正常。
9 月份,“国房景气指数”所属的 8 个分类指数中有 6 个分类指数呈现不同程度的下降。其中,
竣工面积、土地开发面积和新开工面积分类指数降幅较高,成为影响“国房景气指数”回落的
主要因素。10 月份,竣工面积、土地开发和房地产开发投资分类指数略有回升,使国房景
气指数比 9 月份稍有上升。
预计 2004 年后 2 个月由于国家继续执行严格的宏观调控措施以及政策的滞后效应,国
房景气指数仍将在低位徘徊。

图2


1、投资增幅回落,资金来源中银行贷款比例下降
2004 年 1-9 月房地产开发投资额达 亿元,同比增长 %,增幅比上月回落
个百分点,比去年同期回落 个百分点,其中 9 月当月投资增长 %。同期固定
资产投资累计完成 亿元,同比增长 %,增幅比上月回落 个百分点,比去
年同期回落 个百分点。1-9 月房地产投资增幅一直低于固定资产投资增幅。








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行业报告/房地产行业 2005 年投资策略
图3


2003-2004年10月全国房地产和固定资产投资对比%
亿元
50000 55

40000 50
45
30000
40
20000
35

10000 30
0 25

月
-3
1 1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月 1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月

2003年1-2月
2004年1-2月
固定资产投资额房地产投资额
固定资产同比增长房地产投资同比增长


1-9 月,全国房地产开发企业实现到位资金