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2005 年增刊改革与战略
2005 SUPPLEMENT REFORMATION& STRATEGY
金融财政

论我国房地产企业融资方式的创新

瞿东波
工商银行广西分行营业部,广西南宁

摘要在阐述我国房地产企业传统融资方式及存在问题的基础上,分析房地产融资方式创新的必然
性,并从利用房地产信托进行融资、利用卖方信贷创新融资方式、阶段性股权融资模式创新三方面论述充
分利用金融工具的创新,实现融资方式多元化的战略构想。
关键词房地产企业信托买方信贷股权融资
中图分类号文献标识码文章编号()

房地产业具有很强的产业关联性,对国民经济多。房地产通过私募融资的方式进行项目开发的也
的发展有着很高的贡献率;同时,房地产业是一个有,但不占大的比重。当然我国房地产企业的融资
典型的资金密集型产业,具有高投入、高风险、高方式还有其他一些,但是总体来说,这两者是最为
产出的特性。充足的资金支持对房地产业的发展至突出的。
关重要。目前我国除了部分房地产企业通过上市融房地产企业融资渠道的风险特征。(1)在传
资外,绝大多数房地产公司开发项目只能依靠巨额统的银行抵押贷款业务中,银行作为债权人而房地
银行贷款。如何解决当前我国房地产企业融资方式产开发企业作为债务人,显然要遭遇代理成本问
单一,风险集中是关系到房地产企业以及整个房地题。简单地说就是房地产开发由于是一个高风险高
产业健康发展的重要问题。基于此,本文分析了我收益的行业,因此房地产开发公司无疑会尽量利用
国房地产传统的企业融资方式及融资创新的路径银行贷款进行开发。这样一旦开发成功,则可以获
选择。得理论上极大的收益而一旦开发失败则可以把损
失转嫁给商业银行。这种情况在我国房地产发展史
一、我国房地产企业传统融资方式及存上曾多次出现。相反对银行来说,在房地产开发项
在的问题目成功的情况下将获得正常的利息收益,而一旦发
生失败则要承担大得多的本金损失。因此,在利用
我国房地产企业的传统融资方式。从我国房银行贷款进行房地产开发时风险是极不对称的。正
地产企业发展历程来看,我国房地产企业进行房地是为了解决这一问题,当前所发放的银行贷款全部
产项目开发时,主要的融资模式有利用银行贷款、为抵押贷款。但事实上抵押物的产生只是一定程度
采取股权融资这两种最主要的方式,但以银行贷款上减小了这一风险而并不能最终消除这一风险。在
却一直占房地产企业融资的统治地位。( 1)利用银房地产抵押贷款中仍然存在诸如抵押物风险、内外
行贷款与自有资金相结合。这种方式是我国房地产勾结的欺诈风险等一系列风险。特别是在我国当前
企业传统的融资模式。以中国人民银行统计月报显评估中介机构以及社会信用体系尚不完善地情况
示,2003 年累计发放房地产开发贷款 4060 亿元, 下,这一风险仍相当严重。(2)对银行信贷的严重
开发贷款余额 4800 多亿元,同比增长 60%。另据依赖,会使房地产企业对宏观政策的依赖度也大大
国家统计局对全国 3328 家房地产企业的跟踪调查, 增加。我国对银行特别是国有商业银行的直接监管
2003 年房地产开发投资资金来源中银行贷款占表现突出。国家会根据银行的经营风险以及行业风
%,比去年提高了 9