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购房合同的注意事项
一、如何订立合同条款
然而,如何签订对自己有利的《商品房买卖合同》却是件令购房者头疼的事情。因为,购房者虽然希望尽可能地维护自己的权益,却不知到底该从哪下手;而开发商为了减少麻烦,却会尽力利用自己的经验与知识,把合同条款写得对其有利。
那么,购房者该如何来订立商品房买卖合同呢?
商品房买卖合同按其内容,可分为双方义务和违约责任两大块。对开发商而言,其主要义务包括:房屋面积、质量、配套设施、周边环境、物业管理、交房期限、办理产权登记期限等。本文就容易发生纠纷的几方面条款作详细说明:
面积条款:近期以来,由于相关法律法规和司法解释的出台,因面积总数而引起的纠纷已经有明确、规范的处理办法,但因公摊面积增大、户内面积减小,而面积增加值又在误差范围内的情况又时有发生。为避免这一情况的发生,对于面积差异的处理,购房者最好就此在签订合同之前就与开发商明确协商好解决办法,如:公摊面积超过多少比例,购房者将对超出部分不予付款;户内面积缩小多少比例开发商要给予补偿,如何补偿等。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权。按建筑面积计价的,当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积的大小,并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。
周边环境和配套设施条款:在签订合同时,尽可能将售楼广告中或销售过程中开发商口头承诺的内容签进合同,如开发商不配合,也一定要尽量争取将自己看重的几项内容,如楼下的绿地、车位、宽带网入户、游泳池、儿童乐园等特别给予书面约定;如果开发商不肯将其写入条款时,就很可能不会提供这些内容。这时,消费者就应掂量一下,是否值得购买此房产了。
交房条件和期限条款:交房和办理产权登记是开发商最重要的义务,而办理产权登记的前提又是要开发商向购房者交付了符合约定的房产。因此,合同中就要明确开发商在交房时必须具备什么条件、何时交房、如果不能按时交付符合条件的房产,则应当按日承担万分之几的违约金。在这方面的条款中,开发商最常用的方法是扩大不可抗力的含义。我国合同法规定的不可抗力是指:不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。但开发商常常在合同条款中扩大了不可抗力的范围,例如有开发商约定:“不可抗力是指但不限于开发商不能预见的情况”,这相当于一种无限排除,对购房人显失公平。再如,“其他非甲方所能控制的延误因由(如:不受甲方控制之情况如出入道路污物处理系统,水源电力供应系统及其他主要设备之问题引起的建筑受阻等其他原因)。”按此约定,如果承包商偷工减料被行政主管部门勒令停工也成为了开发商延期交房的理由了。所以,应当尽量明确按照法律的规定来约定不可抗力的范围。
二、违约责任应当明确
合同开发商与购房者的违约承担的责任应当是对等的。开发商往往利用其强势地位或者购房者审查合同不严格订立权利义务不对等的合同。因此,希望购房者在签订合同时,一定要注意开发商对自己违约时责任条款的内容,防止其逃避应有的责任。条款对双方的权利义务作出约定之后,仅仅是完成了合同目的的一部分。因为订立合同的目的在于防范可能发生的风险,并在违约行为发生后对违约方进行制裁,以保护守约方的合法利益。但如果合同未对违约方的违约责任做出明